據(jù)媒體報道，近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示4月上海租金指數(shù)較上月有所下降。而根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，4月居民消費(fèi)價格中，租賃房房租環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月有所收窄。從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看，每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季，是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時點(diǎn)。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱，反映租房需求的疲弱。從更大的周期上看，本輪房價上漲周期中房租增速明顯弱于過往兩個周期，房租增速與房價增速出現(xiàn)脫節(jié)。房租增速與房價增速脫節(jié)，反映本輪房地產(chǎn)繁榮并非來源于居民收入的提升，而或是主要來自金融投資因素導(dǎo)致。本輪房價上行周期中，房租價格上行乏力，側(cè)面也說明居民收入增長的乏力，無力接受房租的進(jìn)一步上調(diào)。居民收入增長疲弱的情況下，預(yù)計下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。因為去年以來支持商品的是兩個原因：一是去庫存，二是地產(chǎn)拉動。現(xiàn)在來看，庫存周期進(jìn)入尾部，那么如果地產(chǎn)又開始面臨下行壓力，那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。在地產(chǎn)投資和商品價格回落的背景下，債券仍然偏有利，維持10國債收益率3.6%的頂部中樞判斷不變。

　　對此我們的觀點(diǎn)如下：

　　從房租環(huán)比增速的季節(jié)性因素看，今年房租上調(diào)力度弱于往年

　　房租在每年春節(jié)后、以及7、8月份學(xué)生畢業(yè)季，是房租環(huán)比上行明顯的季節(jié)性時點(diǎn)。但今年春節(jié)前后房租上調(diào)力度明顯偏弱，反映租房需求的疲弱。

在房屋交易市場萎縮的情況下，房屋租賃價格增幅存在下滑壓力。截至5月31日，30大中城市商品房成交面積累計同比下降33.64%，其中一線城市累計同比下降32.98%，二線城市累計同比下降34.95%，三線城市累計同比下降31.73%。重點(diǎn)城市方面，截至5月31日，北京、上海、深圳商品房成交面積累計同比漲跌幅分別為-29.82%、-41.69%、-51.62%。新建住宅價格指數(shù)方面，北京、上海、深圳2017年4月環(huán)比變化0.20%、-0.10%、0.00%。4月份環(huán)京樓市調(diào)控效果初顯；京津冀地區(qū)部分城市新建商品住宅價格漲幅回落：北京4月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個百分點(diǎn)，天津價格環(huán)比下降0.1%，比三月份的100.2回落0.3個百分點(diǎn)。4月全國租賃房房租同比2.8%，較年初3%回落0.2個百分點(diǎn)。尤其在一線城市，在房屋交易市場急劇萎縮的情況下，房屋租賃價格增幅出現(xiàn)下滑。

　　從地產(chǎn)周期來看，本輪房價上漲周期中房租增速明顯弱于過往兩個周期，房租增速與房價增速出現(xiàn)脫節(jié)。

　　在2009-2010年、2013年兩次房價上漲周期中，房租增速都一度明顯上升。房價繁榮與房租上漲之間之所以存在上述相關(guān)性，可能的原因包括：房價繁榮周期通常拉動產(chǎn)業(yè)鏈投資，最終會傳導(dǎo)到居民收入的增長，而居民日常可支配收入的增長提升了居民對于房租上調(diào)的承受能力；另一方面，房租總體水平的成功上調(diào)，本身也增加了未來房價會繼續(xù)上漲的預(yù)期，這反過來也加劇房價的上行趨勢。

　　然而2016年以來的一輪房價上漲，房租增速卻沒有發(fā)生明顯抬升。房租與房價脫節(jié)，或預(yù)示本輪房價上漲缺乏基本面支撐，而或是主要來自金融投資因素導(dǎo)致。隨著各地因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼，未來金融投資因素對居民購房的支持力度將日益減弱，房地產(chǎn)銷量與價格，都會面臨負(fù)面壓力。

　　房租下行導(dǎo)致非食品價格下行壓力

　　本輪房價繁榮周期內(nèi)，出現(xiàn)房租增速疲弱的現(xiàn)象，或預(yù)示經(jīng)濟(jì)增速下行的潛在風(fēng)險較大。

　　在房價明顯上行過程中，房租價格上行乏力，側(cè)面也說明居民收入增長的乏力，無力接受房租的進(jìn)一步上調(diào)。居民收入增長疲弱的情況下，預(yù)計下半年CPI增速也將保持在較為低迷的水平。從歷史數(shù)據(jù)上來看，CPI與房租價格增速有較好的相關(guān)關(guān)系。本輪房價上行未能成功推升房租水平，也證明了未來CPI保持低位的可能性較大。

未來隨著高校畢業(yè)租房潮來襲，6月房租同比或會出現(xiàn)小幅上漲。但從長遠(yuǎn)考慮，形成完善的住房租賃市場體系，是人們住房需求的重要途徑之一，對于穩(wěn)定房價有著重要的積極作用。為了真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須完善住房租賃市場，構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要建立購租并舉的住房制度。多地也出臺了培育和發(fā)展住房租賃市場的措施。5月25日北京市住建委表示，今后5年北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。在熱點(diǎn)城市租賃房源真正落地后，現(xiàn)有租賃需求水平下，未來一線城市房租可能出現(xiàn)更明顯的下行。

　　若地產(chǎn)又開始面臨下行壓力，商品的壓力可能進(jìn)一步加大

　　因為去年以來支持商品的是兩個原因：一是去庫存，二是地產(chǎn)拉動。現(xiàn)在來看，庫存周期進(jìn)入尾部，如果地產(chǎn)又開始面臨下行壓力，那么商品的壓力可能進(jìn)一步加大。5月31日，上期所夜盤，螺紋鋼、熱軋卷板分別收跌2.4%、2.3%；橡膠、瀝青分別收跌3.9%、2.2%。國內(nèi)商品期市夜盤全線下跌，黑色系延續(xù)日間跌勢，雙焦跌逾4%。鐵礦石、甲醇、橡膠均跌超3%，螺紋鋼跌近3%，瀝青、熱卷跌逾2%。