除通過限購、限貸等手段調(diào)節(jié)需求端外，樓市“供給側(cè)調(diào)控”也在持續(xù)發(fā)力，這既涉及土地供應(yīng)，也涉及到新增房源的及時(shí)入市。
為確保住宅用地年度供應(yīng)調(diào)控目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，國土資源部近日要求各地統(tǒng)計(jì)供應(yīng)進(jìn)度，并將對(duì)供應(yīng)進(jìn)度偏離調(diào)控目標(biāo)較大的城市進(jìn)行督導(dǎo)整改。
一線城市宅地供應(yīng)超往年
一位不愿透露姓名的國土部專家表示，近年來國土部在土地供應(yīng)和地價(jià)監(jiān)測方面一直有持續(xù)監(jiān)控，每當(dāng)?shù)胤酵恋厥袌龀霈F(xiàn)“異常地塊”時(shí)，部里會(huì)要求地方及時(shí)上報(bào)說明原因，并及時(shí)管控。
國土部近日稱，上半年全國地級(jí)以上城市和百萬人口以上縣市制定了中長期住宅用地供應(yīng)規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，按照“五類”調(diào)控目標(biāo)推進(jìn)2017年住宅用地供應(yīng)工作。“目前各地房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量增加，高價(jià)地頻出勢頭基本得到遏制。”
上述“五類”調(diào)控目標(biāo)管理，出自今年4月國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。
該文件要求地方合理安排住宅用地供應(yīng)，住房供求矛盾突出、房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。各省級(jí)國土主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作的監(jiān)督指導(dǎo)。
具體到一個(gè)城市如何確定“五類”調(diào)控目標(biāo)，主要依據(jù)是當(dāng)?shù)氐臉鞘袔齑媲闆r。
“各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要減少供地；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”上述文件稱。
數(shù)據(jù)來源：2016中國國土資源公報(bào)
從房地產(chǎn)市場的實(shí)際表現(xiàn)來看，一線和二線房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)城市，大多屬于要增加供地的范圍。
從北京來看，今年2月，北京確定的2017年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是610公頃，且商品住宅用地僅計(jì)劃安排260公頃，其中單列自住型商品房用地83公頃。
而到了4月，北京發(fā)布《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來5年，該市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。
根據(jù)該計(jì)劃，2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)增，計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，其中國有建設(shè)用地1000公頃，集體建設(shè)用地200公頃，以保障30萬套住房建設(shè)需求。
3月份以來，為配合北京樓市新政，降低樓市熱度，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應(yīng)量、成交量較2016年成倍增加。
北京市委書記蔡奇8月底在“區(qū)委書記會(huì)”上表示，要積極回應(yīng)群眾關(guān)切的醫(yī)療、教育、就業(yè)、住房、交通、環(huán)境等問題，群眾歡迎的事要做到底，今年確定的供地計(jì)劃，各區(qū)都要完成。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速，特別是北京與上海。北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅土地也已經(jīng)達(dá)到了50宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了621萬平方米，同比2016年全年上漲了182%。
“一線城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達(dá)到了121%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。
他認(rèn)為，整體來看，一線城市住宅土地市場的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加，部分區(qū)域市場的價(jià)格松動(dòng)下行可能性明顯增加。
房源供應(yīng)是關(guān)鍵
土地供應(yīng)出去了，開發(fā)商是否能按合同約定開工，能否及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)，也是本輪樓市調(diào)控一大關(guān)鍵問題。
國土部近期將在房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場供需矛盾。
國土部副部長王廣華表示，要因城施策持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地市場管控，強(qiáng)化建設(shè)用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。
地方政府此前已經(jīng)有所行動(dòng)。今年6月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開工和開工未入市項(xiàng)目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項(xiàng)目名單。
今年以來，“構(gòu)建購租并舉的住房體系”成為樓市調(diào)控的一大政策方向，各地方國土部門也陸續(xù)在土地市場上推出70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，以求增加租賃房源的供應(yīng)。
此外，國土部、住建部8月28日對(duì)外發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》稱，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
國土部稱，此舉旨在增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
張大偉認(rèn)為，部委鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個(gè)城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。
這13個(gè)城市中，北京和上海數(shù)年前就獲得批準(zhǔn)進(jìn)行此類試點(diǎn)。從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬套。
“北京、上海作為首批試點(diǎn)城市，幾年來試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，增加了住宅用地來源和租賃住房供給。”國土部土地利用司負(fù)責(zé)人說。
除了京滬外，其他11個(gè)城市因剛剛獲批試點(diǎn)，從公開資料上，尚未發(fā)現(xiàn)有相關(guān)實(shí)施細(xì)則發(fā)布。
南京市國土局相關(guān)人士近日表示，他們也在關(guān)注國土部、住建部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，將加緊研究，根據(jù)該方案編制更具體的南京的實(shí)施細(xì)則，待上報(bào)獲批后公布實(shí)施。
上述土地專家表示，目前多數(shù)城市相關(guān)方案和實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)，目前還無法統(tǒng)計(jì)這13個(gè)城市能夠提供多少集體土地，建設(shè)多少數(shù)量的租賃房源，加之租賃房建設(shè)也需要一定周期，所以目前難以預(yù)判此舉能對(duì)租房市場，乃至房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大的影響。