東三省上半年需求集中釋放，已經(jīng)基本透支了全年行情，下半年成交量難以超越上半年，未來(lái)樓市的整體基調(diào)仍將是去庫(kù)存。
在國(guó)內(nèi)多地樓市持續(xù)回暖的背景下，在今年年中多家房企透露的布局戰(zhàn)略中，東北三省由于庫(kù)存仍待去化等問(wèn)題，是大部分房企的“傷心”之地。而在前幾年大規(guī)模布局東北當(dāng)?shù)氐姆科笾校Y金問(wèn)題也在逐步暴露。產(chǎn)業(yè)面臨重新定位、人口外流……東北給房企帶來(lái)的困局能否得到破解？
東北區(qū)域業(yè)績(jī)拖累全局？
不久前，綠地在東北的債務(wù)違約問(wèn)題成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
作為已經(jīng)邁入千億規(guī)模的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)，綠地近些年在多個(gè)城市的綜合體開(kāi)發(fā)、基建等方面持續(xù)發(fā)力。然而在遼寧本溪，綠地山水城項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成為其多年來(lái)的“隱痛”。
在8月份利得資本發(fā)布的一份公告中顯示，利得資本-綠地山水城1號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃終止，同時(shí)，利得資本-綠城山水城2號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃（7000萬(wàn)元）也同步終止。此外，成立于2016年4月15日的利得資本-綠城山水城3號(hào)資產(chǎn)管理計(jì)劃原定基金份額期限為24個(gè)月，在募集規(guī)模1220萬(wàn)元后，已于6月22日宣告提前到期。本溪綠地累計(jì)逾期債務(wù)規(guī)模2.122億元。
而不僅是本溪一地，自2007年綠地控股開(kāi)始進(jìn)入東北市場(chǎng)，經(jīng)歷2010年至2012年的平穩(wěn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)后，2013年和2014年綠地控股東北地區(qū)業(yè)績(jī)連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅度下滑。2015年，據(jù)多家媒體報(bào)道，綠地控股東北地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)停工現(xiàn)象。
根據(jù)綠地控股2016年年報(bào)披露，短期借款中，綠地遼寧已逾期未償還的短期借款總額為0.63億元；長(zhǎng)期借款中，綠地遼寧已逾期未償還的長(zhǎng)期借款共4筆，總規(guī)模4.2億元。其中長(zhǎng)期借款中2億元已結(jié)清，0.1億元已獲得銀行調(diào)整付款期的通知。2016年，綠地東北地區(qū)的負(fù)債總額達(dá)488億元，收入為33.8億元，利潤(rùn)為-5.5億元，成為綠地控股唯一虧損的區(qū)域。
實(shí)際上不僅是綠地，近兩年業(yè)績(jī)大幅攀升的恒大，其在東北市場(chǎng)的業(yè)績(jī)也一般。在恒大其2016年年報(bào)中顯示，全年黑龍江、吉林、遼寧三省銷(xiāo)售額分別占據(jù)總銷(xiāo)售額的2.6%、1.3%和2.5%。
銷(xiāo)售不溫不火，未來(lái)難成爆發(fā)點(diǎn)
實(shí)際上不僅是上述企業(yè)，融創(chuàng)同樣在沈陽(yáng)相繼推出了融創(chuàng)沈陽(yáng)府、融公館、沈陽(yáng)融創(chuàng)城等項(xiàng)目。不過(guò)據(jù)接近項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)人士介紹，融創(chuàng)項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)效果較差，整體去化不足20%。
據(jù)記者了解，同樣布局沈陽(yáng)的五礦、金科等企業(yè)的銷(xiāo)售同樣沒(méi)有達(dá)到火爆的局勢(shì)。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，雖然沈陽(yáng)土拍市場(chǎng)在長(zhǎng)達(dá)五個(gè)月之后終于破冰推出9幅土地全部成交，未來(lái)形勢(shì)向好。但市場(chǎng)庫(kù)存量仍在2000萬(wàn)平米以上，去化周期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的回暖，沈陽(yáng)樓市的成交價(jià)格較一年前平均增加了一成。但相比中東部省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，回暖態(tài)勢(shì)依舊有限。
有業(yè)內(nèi)人士分析，東三省省會(huì)城市的熱門(mén)區(qū)域經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)，實(shí)際上留給后來(lái)者的空間有限。上半年的樓市過(guò)熱，需求集中釋放，已經(jīng)基本透支了全年行情，下半年成交量難以超越上半年。同時(shí)受信貸政策逐步收緊影響，量?jī)r(jià)大漲恐難再現(xiàn)。未來(lái)樓市的整體基調(diào)仍將是去庫(kù)存。
盡管如此，房企仍用實(shí)際行動(dòng)在表示，沈陽(yáng)等城市仍是值得關(guān)注的區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，2016年沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)性用地共成交286.6萬(wàn)平方米，同比漲幅達(dá)40.42%。今年1、2月沈陽(yáng)成交土地平均溢價(jià)率達(dá)75%和33%。
相比于部分企業(yè)的謹(jǐn)慎看待，旭輝同樣高調(diào)進(jìn)軍東北，其中沈陽(yáng)、大連等城市成為目標(biāo)。就在7月底，旭輝以溢價(jià)144%的價(jià)碼拿下大連一地塊。（原標(biāo)題房企的東北“困局”）