針對投資者關心的中國房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)過熱、未來是否會推出房地產(chǎn)稅以及全球房產(chǎn)有何投資亮點等諸多熱點問題，中國證券報記者日前獨家專訪了富蘭克林實質(zhì)資產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理雷蒙德·雅各布斯(Raymond J.Jacobs).
雅各布斯指出，展望未來，中國政府方面將盡全力避免各種潛在的房產(chǎn)風險，最終將推出房產(chǎn)稅來幫助國內(nèi)樓市更為健康地運行。目前在住宅市場已經(jīng)吸引大量資金的背景下，投資者也可以關注一下相對冷門的投資領域，例如其團隊就通過在意大利米蘭購買昂貴地段的房屋，改建并轉(zhuǎn)型為高級零售店鋪，達到了“點石成金”的效果。
中國將積極引導樓市健康發(fā)展
中國證券報：現(xiàn)在不少觀點認為中國房地產(chǎn)市場存在潛在的風險，你對此是否認同？
雅各布斯：實際上你會發(fā)現(xiàn)所謂泡沫都是等到破了以后才會被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。正是基于這個原因，不能說中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)存在泡沫，但我可以告訴投資者，中國政府目前已經(jīng)在盡一切可能全力防止房地產(chǎn)風險，積極引導這個行業(yè)向著更為健康的一面發(fā)展，具體的措施包括限購、限貸等。
其實市場也不用過于擔心，因為目前中國政府對于房地產(chǎn)市場的關注度要遠高于一般市場參與者，樓市無疑已經(jīng)成為了中國經(jīng)濟最為重要的一環(huán)。
中國證券報：有部分悲觀的投資者把中國當前的樓市與日本上世紀90年代初時的情景相比較，因而非常擔憂，你認為二者之間的相似點多嗎？
雅各布斯：其實我更加關注的是二者的不同點。首先，中國政府對于經(jīng)濟、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的“掌控力”都要更強，這點與當年的日本就不太一樣，日本政府對于經(jīng)濟的“掌控力”并沒有那么強。其次，當年造成日本樓市泡沫破裂的一大主因是貸款過剩，而中國目前這個問題應該也沒有那么嚴重。當年日本投資者運用巨大幅度的貸款，不僅在國內(nèi)投資房地產(chǎn)，還到全球各地買下各類不動產(chǎn)，而目前中國在樓市投資上運用貸款的比例不及當年的日本，因此風險也就相對較小。
中國證券報：你預計中國未來會否推出房地產(chǎn)稅？
雅各布斯：具體的時間不好預測，但我認為中國最終將推出房地產(chǎn)稅。除了能夠達到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用外，房產(chǎn)稅還可以給政府帶來比較穩(wěn)定的收入來源。現(xiàn)在主要的發(fā)達經(jīng)濟體均有較為穩(wěn)定和成熟的房地產(chǎn)稅收體系，以美國為例，大量的稅收無疑成為支付社會福利的主要手段，歐洲的房地產(chǎn)稅整體略低于美國，但也是國家財政收入的主要組成部分之一。
但目前對于中國征收房地產(chǎn)稅也存在一個問題，那就是發(fā)達經(jīng)濟體房價相對較為穩(wěn)定，因此如果稅率確定的話，具體的征稅金額也就比較穩(wěn)定。但中國樓市相對波動有些大，具體的金額可能沒有那么確定。因此這還需要政策制定者能夠進一步完善制度。
關注優(yōu)質(zhì)物流辦公物業(yè)
中國證券報：目前中國國內(nèi)的房地產(chǎn)投資還有什么機會？
雅各布斯：正如大家都知道，中國國內(nèi)投資者都很喜歡購買住宅，大量的資金涌向住宅，因此目前可能這方面的投資空間有所收窄。我們現(xiàn)在更加關注具有長期潛力的物業(yè)。比如由于看好電子商務行業(yè)的發(fā)展前景，我認為部分好的物流相關物業(yè)值得投資。此外，比如在上海，我們會青睞一些地點特別好，位于市中心地段的，建于1990年左右的，條件較好的二手辦公樓，對于這些物業(yè)希望租和買的人都不在少數(shù)。
要知道對于房地產(chǎn)市場的投資，你最需要關注的問題之一就是誰會“接盤”。這些地點非常好的，或者是具有行業(yè)潛力的物業(yè)，你永遠不會發(fā)愁誰會是下一個買家。
中國證券報：作為全球性的投資者，富蘭克林在各地的投資策略有何區(qū)別？如何能夠更好地投資當?shù)厥袌觯?/span>
雅各布斯：的確是有區(qū)別的，一些新興經(jīng)濟體的主要城市處于不斷擴大、加速城市化的進程之中，對于這些城市我們可能會重點關注一些新區(qū)。但一些已經(jīng)建成的發(fā)達經(jīng)濟體的城市策略就不一樣。以意大利米蘭為例，通過購買昂貴地段的住房，改建并轉(zhuǎn)型為高級零售店鋪則是一個不錯的選擇。
房地產(chǎn)投資對于當?shù)厥袌龅牧私庵陵P重要，因此我們會選擇與當?shù)氐倪\營商合作，當然當?shù)氐倪\營商需要保證一定的投資回報率。
