財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）無(wú)論是賣地的地方政府還是買地的開(kāi)發(fā)商，2017年都拼著命買賣土地。房企越來(lái)越依靠規(guī)模化在排名中競(jìng)賽，土地儲(chǔ)備的貨值是公司未來(lái)兩三年甚至更遠(yuǎn)期的業(yè)績(jī)支撐。
說(shuō)起2017年房地產(chǎn)行業(yè)最深刻的事情，很多人會(huì)答——調(diào)控最嚴(yán)，再答——房企規(guī)模戰(zhàn)。
是的，這一點(diǎn)都沒(méi)有錯(cuò)。
但一個(gè)更重要的現(xiàn)象級(jí)趨勢(shì)更具有深遠(yuǎn)影響，那就是房企瘋狂把土地作為資產(chǎn)，四處出擊，從招拍掛到收并購(gòu)再到城市舊改，又拿又圈。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從克而瑞研究中心拿來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值約12.28萬(wàn)億元。其中，十強(qiáng)房企新增土地貨值約6.23萬(wàn)億元，TOP11~TOP100房企新增土地貨值約6.05萬(wàn)億元。
為什么市場(chǎng)未有之變局下，房企會(huì)趨之若鶩做出這樣共識(shí)性行為。地產(chǎn)商們的說(shuō)法是“這是規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)遇”。但從邏輯深度上，無(wú)法回避的其實(shí)是地產(chǎn)商把土地作為資產(chǎn)和硬通貨，通過(guò)上市公司來(lái)推動(dòng)，使得這個(gè)資產(chǎn)能夠急速增加，增長(zhǎng)之后再通過(guò)土地這個(gè)硬通貨去增發(fā)去融資，然后再殺回來(lái)拿地。土地市場(chǎng)和股市融資很活躍。這是2017年全年房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度的背后主因。
誰(shuí)的土地儲(chǔ)備多誰(shuí)就是市場(chǎng)的最大贏家。這個(gè)游戲還會(huì)順暢玩下去嗎?這是一個(gè)老現(xiàn)象新問(wèn)題。
1.十強(qiáng)房企拿地貨值超6萬(wàn)億元，融創(chuàng)碧桂園領(lǐng)跑
“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)律開(kāi)始適用于土地市場(chǎng)。具體來(lái)看，有“并購(gòu)?fù)酢敝Q的融創(chuàng)中國(guó)2017年新增土地貨值高居榜首，為14358.5億元。融創(chuàng)中國(guó)銷售規(guī)模2017年突破3000億元成為新貴，因?yàn)閷O宏斌思想的貫徹，2017年通過(guò)收并購(gòu)融創(chuàng)中國(guó)新增了大量可快速變現(xiàn)的貨值，使得融創(chuàng)銷售規(guī)模不僅實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，新增土地價(jià)值也超2000億元。
融創(chuàng)中國(guó)的2017年，也在高頻融資中度過(guò)。最新的一筆融資發(fā)生在12月15日，融創(chuàng)中國(guó)以每股31.1港元配售2.515億股股票，通過(guò)先舊后新配股融資10億美元。融創(chuàng)此番配股價(jià)較前一日收市價(jià)35.3港元折讓12%，較發(fā)行前每股凈資產(chǎn)7港元溢價(jià)340%，配股額度占發(fā)行后股本5.6%。
法國(guó)巴黎銀行在最新的研報(bào)中分析稱，基于融創(chuàng)2015 年以來(lái)土地儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)2017 年-2019年的銷售額將分別達(dá)到3500 億元(同比增長(zhǎng)134%)、4540 億元(同比增長(zhǎng)30%)和5800 億元(同比增長(zhǎng)28%)。
銷售“一哥”碧桂園2017全年新增土地貨值為11963.3億元。此外，恒大、萬(wàn)科、保利、中海的新增土地貨值分別為8785.1億元、6379.7億元、5319.1億元、3553億元。
值得一提的是，在2017全年新增土地貨值前十名中出現(xiàn)了一匹黑馬。福晟集團(tuán)以新增3199.4億元貨值位列第七。此外，富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、新城控股三家房企新增土地貨值也位居前十，分別為3100億元、2814.9億元和2811.6億元。
從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年十強(qiáng)房企新增土地貨值已經(jīng)超過(guò)其他百?gòu)?qiáng)房企總和。雖然該數(shù)據(jù)并未經(jīng)過(guò)企業(yè)的確認(rèn)，但被業(yè)界認(rèn)為頗能反映現(xiàn)實(shí)。
克而瑞稱，銷售十強(qiáng)房企的銷售額在百?gòu)?qiáng)中的占比達(dá)到44%，而對(duì)應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了48%，大房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)開(kāi)始在土地市場(chǎng)上有所顯現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年拿地最多的主要是碧桂園、萬(wàn)科、保利、恒大、中海、融創(chuàng)中國(guó)這些在2017年銷售均出現(xiàn)爆發(fā)達(dá)到3000億元以上的企業(yè)。雖然一二線城市調(diào)控效果明顯，但從全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史紀(jì)錄的2016年后，資金狀況尚處寬裕，在去庫(kù)存之后，大部分標(biāo)桿房企都開(kāi)始積極拿地。越是處于榜單前列的房企，拿地強(qiáng)度越來(lái)越大，未來(lái)百?gòu)?qiáng)內(nèi)的房企銷售集中度也將繼續(xù)提升。
房地產(chǎn)行業(yè)似乎進(jìn)入一個(gè)“談地色變”的時(shí)代。隨著行業(yè)的快速洗牌，開(kāi)發(fā)商們也終于明白了一個(gè)道理：即拿了高價(jià)地雖然可能會(huì)死，但沒(méi)拿到地，那是絕對(duì)會(huì)死。
北京某房企一位高管曾向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者稱，沒(méi)錢，拿地免談，這是2017年拿地最典型的現(xiàn)狀。調(diào)控常態(tài)化后，越來(lái)越多的房企們已經(jīng)意識(shí)到土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大，能夠?yàn)榉科笤谌谫Y和銷售端背書，這也是大型房企規(guī)模與速度并行，中型房企謀求突圍，紛紛喊話要晉級(jí)數(shù)千億陣營(yíng)的主要?jiǎng)訖C(jī)。
但凡事也會(huì)發(fā)生例外，有反面案例，在老牌房企中也有走下坡路的典型，綠地集團(tuán)和金地集團(tuán)就是其中的兩家。按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，綠地控股2017年新增土地貨值為1973.3億元，排名第15位，這個(gè)過(guò)去曾是行業(yè)老大的房企似乎短時(shí)間內(nèi)難以再上位至龍頭位置。此外，金地集團(tuán)2017年新增土地貨值1559.7億元，排名第22位，昔日“招保萬(wàn)金”的四強(qiáng)身份似乎經(jīng)過(guò)兩年的攻堅(jiān)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上來(lái)。