財經365訊（編輯 錢多多）當前對建立房地產市場調控長效機制的探討如火如荼，其中如何增加供應，從源頭上進行土地制度的改革就是題中之義。15日，國土部部長姜大明在全國國土資源工作會議上的講話引起了市場的強烈關注。
一是將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法;
二是深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居;
三是將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
這是否意味著未來房地產行業土地供給制度將出現巨變?在多大程度上對市場格局產生何種影響?
1.提高城市中大量”二地主”盤活存量土地積極性，多主體增加土地供應
首先,這里需要澄清的是, 媒體將姜部長的講話理解為“住宅用地政府不再壟斷供應”的表述并不準確，我國法律規定土地所有權只有兩種形態,一種是國家所有,一種是集體所有，集體土地又可以通過一定征收程序轉變為國有土地。所以正基于此，城市建設用地的土地所有權只能歸國家所有，而地方政府又是國家利益的唯一代表，所以說，在任何時候，政府對于土地供應都是獨家壟斷。
正是在這樣長期獨家壟斷的情況下，地方政府在房地產市場既是土地一級市場的“運動員”，又是城市建設規劃制定、行業宏觀調控的“裁判員”，這樣的雙重角色設計使得現行土地制度又成為推動房價不斷上漲的核動力。
實際上，在當前中國任何一個城市，就土地而言，用于居住的土地完全足夠，導致住宅開發土地供應不足的根本原因主要在于不合理的土地利用方式，土地得不到有效合理的利用，大量閑置土地造成資源浪費。而此次講話中提出的重點就是要盤活現有存量土地資源。大量的土地的使用權人可以通過相應的法律程序將低效、閑置存量土地轉化為住宅用地。目前，很多國有企業都處在積極轉型過程當中，尤其是一些落后的重工業企業，在經濟效益愈下的情況下，經營情況難以為繼，同時隨著城市的不斷擴張，城市用地愈加緊張，重工業帶來的環境污染也使其無法繼續經營，開始逐步向城市的更外圍進行搬遷，那么原有的工業用地就可以利用這樣的方式進行盤活，作為增加住宅供應量的有效渠道。
尤其是在城市更新過程中，原有大量的工業用地、倉儲物流用地使用權人的合法利益能夠保障，可以減少政府拆遷、收儲再出讓環節的社會矛盾，提高這些低效土地使用權人參與盤活存量土地二次利用的積極性，有效縮短土地供應周期;與此同時，房地產開發企業也可以提前介入土地轉性開發，降低土地成本，能夠起到平抑房價的積極作用。
2.集體用地建設租賃住房，只與部分城市”城中村”有關,增加租賃住宅供應有限
為增加租賃住房供應，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，已經在北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，這也就意味著，以后住宅用地將不僅是國有建設土地供應，農村集體建設用地也將參與，但是只能通過建設租賃住房的方式入市。但值得注意的是，真正對此類集體建設用地能夠進入租賃住房市場的也主要是一些大城市的城中村和城鄉結合部村鎮土地，整體對市場的影響相對有限。
農村宅基地“三權分置”與耕地承包經營權分置同類，增加農民土地流轉性收益，加速城鎮化進程
農村宅基地的“三權分置”實際與之前提出的農村集體土地承包經營權分置類似，保持宅基地集體所有權不變情況下，鼓勵農村住宅流轉、租賃、抵押等獲取財產性收入的一種方式。
隨著我國城鎮化進程的穩步推進，進城落戶人口逐漸增加，此外，隨著“新農村”建設推進，村民搬入現代化新居，閑置的老宅也成為農村宅基地空置的一個重要原因。面對農村人少地多的情況，“三權分置”無疑能有效盤活閑置土地，鼓勵其通過租賃方式進行流轉，讓農村住宅“活動”起來，增加農民的財產性收入。其中值得注意的一點是，土地在流轉過程中集體所有權的基本的原則并不會有所改變。
事實上，在2016年中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》中就提到了“三權分置”的概念。此次表述則是進一步從法理的角度進行規范，賦予宅基地一定的權利，未來將會允許讓渡使用權，用來出租、抵押等。但同時，姜大明還表示“城里人到農村買宅基地口子不開”，重點還是要保障農民的權益。
這將對城鄉接合部，尤其是城市近郊農村住宅流轉帶來新機遇，增加住房租賃市場供應具有積極意義。更重要的則是，通過增加落腳城市的農民土地權益性收入，并為其提供法理保障，使“三個一億人”實現就近城鎮化提供物質生活保障，加速新型城鎮化進程。
整體而言，土地多主體供應的探索，更加有利于資源獲取能力更強的大型房企的合作開發，同時也給城市本土“地主”進入房地產開發經營領域提供了彎道超車的機會。而農村土地改革又為城市住房剛性需求提供資金保障，房地產市場規模仍將階段性高位維持。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！