財經365訊（編輯 錢多多）和濟南的出租車司機聊房價，是打開他們話匣子的一種好辦法。這時，司機們往往會旁征博引，從濟南地鐵和輕軌建設規劃開始講，包括各條地鐵線的走向和站點，最終，話題會落回到房價上漲的現實上。司機會指著路邊閃過的一個樓盤，給你報出精確的價格，然后告訴你：已經買房的心有余悸，還未買房的長嘆一聲。

　　以大規模的基礎設施建設為標志的“濟南大發展”，成為很多濟南市居民的共識。隨著“CBD東移”說法的一步步落地，濟南東部片區的房價自2015年以來經歷了大幅上漲，多數地鐵線路雖然尚未開工，但已經帶動其他片區房價的攀升。

　　2017年10月，十九大會議再次釋放明確信號，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，讓價格持續攀升后的濟南房價逐步企穩。基建項目建設帶來的上漲愿景推動了房價的上漲，但這一因素能帶領濟南房價走多遠呢?

　　1.兩年均價幾近翻番

　　2月20日正月初五，濟南迎來了這個冬季鮮有的一個霧霾天，驟然濕冷的環境讓人感覺不適。城市東部的歷城區，飛躍大道上，國內兩大知名地產商開發的某樓盤售樓處內，依然有多名工作人員在值班，接待前來看房的市民。

　　媒體記者以買房者身份，向一位工作人員了解樓盤情況。在激光筆和沙盤的配合下，尚未建成的濟南地鐵R2線已經栩栩如生，規劃的地鐵站就在樓盤東邊的十字路口，幾百米之遙。道路、橋梁和地鐵，新CBD、濟南新東站和新學校，都成為支撐起1.6萬元/平米價格的有利因素。“今年4月開售的價格可能會有調整。”工作人員強調。

　　前期開售的幾種戶型中，96平米和110平米的小戶型很快就售罄了。工作人員介紹，目前僅有125平米和140平米戶型在售，新一批110平米戶型會在4月份開售。按照此前價格計算，結合本地居民首套房三成首付的政策，110平米戶型的首付款約為53萬，125平米戶型的首付款約為60萬。

　　在房屋中介眼中，這一樓盤已經頗具性價比。記者觀察到，約30分鐘時間里，先后有兩對年輕情侶、一對老年夫婦和一大家人來售樓處看房。幾間樣板間里，也始終有人在參觀。

　　“30萬首付，在濟南市區已經買不到房了。章丘一個樓盤都一萬一平米。”該中介表示。

　　根據安居客網站上查詢到的濟南房價走勢數據，2015年濟南房價均價尚在9100元到9500元/平米的范圍內有漲有跌。進入2016年后，均價從9300元一路上漲到近1.2萬元/平米。2017年更是高歌猛進1.6萬元/平米。兩年時間內，均價幾近翻番。

　　分區來看，2015年至2017年之間，承接當前市中心和新CBD的歷下區均價從1.3萬元/平米攀至2.4萬元/平米，始終是最貴;位于東部的歷城區均價則從2015年的8700元/平米左右徘徊，到2017年底的1.5萬元/平米;因濟南西客站發展帶動住宅建設的槐蔭區，均價從8100元/平米漲至1.3萬元/平米。

　　房價上揚的同時，限購政策落地，并逐漸加碼。據當地媒體報道，2016年10月濟南重啟限購，首套房首付從兩成提高到三成，二套房首付比例從三成變為四成;同時公積金貸款額度下調;本市戶籍家庭已有3套住房的不得再購房，非本市戶籍家庭限購一套住房。

　　2017年4月19日，濟南市政府發布通知指出，本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。其中商業按揭貸款最長年限縮短至25年，公積金貸款利率執行基準利率的1.1倍。

　　對購房者來說，房價和政策的雙重變化，使購房首付大幅提高。以全市均價計算，2015年購買100平米的房屋，首付不超過20萬元，2017年底購買同樣房屋，首付近50萬。這對年輕的剛需購房者的影響較大。

　　2.成也基建，憂也基建

　　多數濟南市居民認為的影響房價上漲的關鍵因素，如地鐵、輕軌等項目，實際上都未落地。從這個角度看，很難說是基建推動了房價，還是購房者的心理預期甚至愿景推動了房價。總之，與房價可能聯動的任何因素，都成為了市民津津樂道的話題。

　　位于歷城區工業北路的某小區，自2010年開啟認購以來，至今仍在擴張建設中，已經成為附近最大的單體小區。購買了前期項目，目前已經搬入的市民王先生，在一條建成不久的高架橋下，向記者指出周圍即將開工的所有基建規劃，包括濟南新東站、地鐵線路和站點等等。

　　而王先生所購買的小區，均價已經從他購買時的7000元左右/平米，上漲到1.5萬元/平米(2017年8月)。王先生和中介都認為，即將開售的該小區新一批項目，均價可能達到1.8萬元/平米。有知情人士透露，新項目開售時間為2018年10月。

　　這座剛建成不久的高架橋已經給王先生的生活帶來了便利，每天早上從位于東部的小區到市中心的路程，已經縮短到15分鐘。由此看來，新基建項目的預期使人振奮。

　　按照規劃，濟南軌道交通的線網結構分為兩個層次：都市核心區快線(R 線)和中心城普線(M 線)。快線包括R1、R2、R3共3條線;中心城普線包括環線、M1~M6線共7條線。2015年7月首條線路開工建設，目前R線的3條在建。其中R3線經過王先生的小區，R2線則經過前述飛躍大道上的小區。濟南新東站計劃于2018年底投入運營，位于王先生小區東北方向3公里左右。問題在于，靠基建項目甚至預期推動的濟南房價攀升，還能持續多久。

　　一方面是，地方債壓力此前曾迫使包括包頭在內的多個城市基建項目叫停，另一方面是，隨著房價上漲，短時間內濟南建設了大量地產項目，目前西客站片區和國際會展中心以東片區，集中了大量的住宅項目，且建筑以住宅項目為主。濟南樓市的長期供需情況不得而知。

　　房貸政策也是不確定因素之一。據當地媒體報道，截至2017年年底，濟南市共繳存住房公積金同比增長11.6%;累計發放個人住房公積金貸款卻同比下降47.04%。一升一降，勢必影響房價發展。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！