財經365訊（編輯 錢多多）一直以來，北京土地市場都是房企爭搶的高地，“僧多粥少”的情形可見一斑。盡管2017年北京樓市經歷了“3·17”限購政策，新房二手房交易紛紛遇“冷”成交下滑，但土地市場“風景依舊獨好”。

　　伴隨著政策調控步入深水期，土地市場“開閘”加大供應，“限價”地塊維穩市場，2017年開始房企拿地漸趨理性。從去年整體溢價率來看，平均25.81%的溢價率較2016年減少了4.02個百分點。

　　很明顯的是，北京土地供應結構生變。業內人士分析稱，在此背景下，房企利潤空間大打折扣，北京“地王”未來恐很少再有。而為贏得土儲規模較量，房企“拼團”拿地等新形式正在流行。

　　1、土地供應大增房企拿地謹慎

　　自2016年年底，北京對土地市場拍賣規則進行創新。除自住房用地外，北京土地交易市場基本都有統一的限制，即“限房價、競地價”，當土地價格達到最高限價時，轉入“競自持面積、競配建比例”，此外，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　自2017年開始，北京土拍市場進入了全面限價階段。即便限價，但2017年供應量卻達到了近年來最高水平。2017年4月7日，北京發布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，未來每年將新增土地供應1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年北京各類型土地供應共新增128宗，同比2016年大幅增長190.9%，同時也超過了2014年、2015年，改變了2013年以后的連續下降趨勢。從土地供應結構來看，居住類用地共計91宗，占全部土地供應量的71.09%;商服金融類用地12宗，占9.38%。

　　此外，中國指數研究院數據顯示，2017年全國300個城市土地出讓總金額同比增加38%，住宅類用地占比繼續提高，占比達到82%，其中北京漲幅領先一線城市，全年出讓金額達到2796億元，同比增加228%。

　　在市場“放量”與全面“限價”的背景下，土地市場逐漸回歸理性，房企拿地的邏輯變得越來越理性，尤其限價自持對開發運營實力的要求進一步提高，房企在自持比例競爭上更為謹慎。

　　這也衍生出土拍市場通過聯合體爭奪限價地塊“報團取暖”的模式，最為典型的是去年6月豐臺區的周莊子村舊村改造地塊，首次出現“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”7家房企組成的聯合體進行拿地，堪稱“巨無霸聯合體”。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這是房企把控市場風險的一種表現，同時也是房企優化分工的一種體現。后續對于此類自持地塊來說，或許會有其中一家房企占主導，或者自持部分單獨剝離出去運營，而聯合開發的做法也體現了類似的投資邏輯。

　　從供地區域來看，去年所供應地塊大部分位于遠郊區，城六區的土地資源越來越稀缺，伴隨城市基礎設施的完善，遠郊區的土地交易成主導。

　　陽光城(7.690, -0.16, -2.04%)集團北京營銷總監胡犇告訴《每日經濟新聞》記者，北京的城市格局正在從遠郊過渡到近郊化，原來被認為是消費者的第二居所，如今正成為第一居所，這也使得不少房企轉戰昌平、順義等加速拿地。

　　2、供地結構生變“地王”難再現

　　在北京市供地計劃里，包括了100萬套共有產權類住房和50萬套租賃住房，這意味著北京的供地結構發生了微妙變化，住宅供地更加多元化。因此，過去一年北京土地市場在加大自住型商品房用地的供應力度的同時，共有產權用地和租賃用地也成為北京市土地供應的主要方向。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年北京共新增共有產權房用地38宗，在全部91宗宅地供應中占41.8%;成交的共有產權房用地為26宗，在全部71宗成交宅地中占36.6%。

　　2017年北京自持面積明顯增加，自持比例超過三成。2016年9.30新政以后，北京首次引入“競自持”鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源。

　　中國指數研究院數據顯示，自2016年11月北京首個自持地塊成交至2017年12月底以來，北京自持宅地共成交27宗，累計規劃建面142.4萬平方米，自持比例達到44%，預計可提供租賃住房1.6萬套，其中，2017年全年共成交23宗租賃用地，同比增加56%，自持比例達到33%。

　　除此之外，《每日經濟新聞》記者從北京市規土委了解到，截至2017年12月底，北京市實現集體土地租賃住房用地供應203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應任務。

　　但對于房企來說，多元化的土地供應對其資金和運營能力都帶來不小的考驗。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者分析表示，2017年北京拍賣的土地基本都沒有太大的利潤空間，開發商的拍賣熱情也大大降低，互相之間的競爭很小，大部分宅地只經過幾次報價便得以成交，許多共有產權房用地甚至是以最低價成交。

　　胡景暉進一步分析，通過限制價格、限制戶型面積，北京大幅增加了中低檔住房的供給，緩解了前兩年北京市場的豪宅化趨勢，滿足了大批中低收入者的置業需求。同時，在未來五年北京大批量供應土地及“限房價、競地價”背景下，“地王”未來恐很少再有。想了解更多財經資訊，請關注財經365！