財經(jīng)365訊，海南最嚴(yán)限購令發(fā)布，昨日海南再度成為全國關(guān)注焦點。也許很快就將有一個“海南速度”等我們?nèi)ヒ娮C。

　　昨日晚間海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》新聞發(fā)布會，發(fā)布嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，商品住宅實施全域限購。
　　海南省住建廳廳長霍巨燃在發(fā)布會宣布，實行嚴(yán)格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購。
　　五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
　　從時間來看，國家主席習(xí)近平對一系列海南改革新政的重大宣布話音剛落，4月14日，國務(wù)院支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見就迅速落地，從海南的戰(zhàn)略定位、發(fā)展目標(biāo)等，給出了細化安排。特別是提出“要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場預(yù)期，堅決防范炒房炒地投機行為”。
　　昨天細化政策就鏗鏘落地了！
　　來看限購五大要點
　　實施全域限購
　　在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實施全域限購：
　　只針對本市縣居民家庭銷售：五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。
　　海口、三亞、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
　　上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
　　突擊入戶受“限制”
　　自本通知發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
　　補繳社保、個稅買住房行不通
　　各市縣要加強購房資格審查，規(guī)范住房交易行為。非本省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。
　　首付款比例不得低于70%，5年后方可轉(zhuǎn)讓
　　非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
　　房企需公開全部房源并明碼標(biāo)價
　　對取得預(yù)售許可證的商品住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標(biāo)價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案后，6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；調(diào)整備案價格的須重新備案。
　　有網(wǎng)友戲稱，今晚海南的開發(fā)商和中介又要徹夜難眠了 ！并給出這個打款清單。
　　海南省曾經(jīng)歷的那些樓市大泡沫
　　1988年，海南建省，從廣東的一個地級行政區(qū)，搖身一變成為中國的第31個省級行政區(qū)，更為關(guān)鍵的是，它成了中國最大的經(jīng)濟特區(qū)，給予這塊島嶼超乎想象的優(yōu)惠政策。一時間，大量人涌向海南“淘金”，放棄鐵飯碗者甚眾，當(dāng)時有媒體的標(biāo)題是“十萬大軍下海南”。房地產(chǎn)很快熱了起來。
　　1992年鄧小平同志的南巡講話，極大鼓舞了人們對于改革開放的信心，市場經(jīng)濟急速升溫，為海南開發(fā)和房地產(chǎn)熱潮“火上澆油”，中國近幾十年最大的區(qū)域性樓市泡沫加速生成。房價和租金、地價暴漲，炒房、炒地風(fēng)盛行，土地管理失控、城市規(guī)劃失控、金融領(lǐng)域混亂。
　　1992年，海口市經(jīng)濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了74%。海南全省房地產(chǎn)投資達87億元，占固定資產(chǎn)總投資的一半，僅海口一地的房地產(chǎn)開發(fā)面積就達800萬平方米。據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米。兩年暴漲4倍，全球罕見。這屬于非常典型的房地產(chǎn)泡沫。
　　高峰時期，這座總?cè)藬?shù)不過600萬的海島上，竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。開發(fā)商們紛紛把倒賣地皮或樓花賺到的錢裝進自己的口袋，把還停留在圖紙上的房子高價抵押給銀行。由于投機性需求已經(jīng)占到了市場的70%以上，一些房子甚至還停留在設(shè)計圖紙階段，就已經(jīng)被賣了好幾手，當(dāng)然價格也翻了好幾倍。
　　1993年6月，時任國務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)。國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，出臺16條強力調(diào)控措施，包括嚴(yán)控信貸總規(guī)模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。
　　銀根開始全面緊縮。企業(yè)資金鏈斷裂，大量開發(fā)商倒閉，銀行呆帳壞帳大量涌出，僅四大國有銀行的壞賬就高達300多億元。地價、房價直線下跌，1993年5000元每平方米的房子兩年后下跌到4000元，再過一年跌到2000元，到了1997年，同樣的房子已經(jīng)跌到了1000元以下。最后留給海南的是600多棟“爛尾樓”、近2萬公頃閑置土地和800多億元積壓資金。從1999年開始，海南用了整整八年時間，才處理完積壓房地產(chǎn)的工作。
　　海南為何會產(chǎn)生世界罕見的超級房地產(chǎn)泡沫？我想引用前海南省委書記衛(wèi)留成，在2010年3月十一屆全國人大三次會議分組審議上總結(jié)的四條原因：“第一，土地大量出讓，搞亂了市場，到現(xiàn)在為止，1993年出讓的土地，在開發(fā)商手里還有相當(dāng)數(shù)量；第二，當(dāng)時土地的出讓沒有系統(tǒng)規(guī)劃，省市縣都可以批；第三，土地轉(zhuǎn)讓也沒有招拍掛等完善的制度，比如現(xiàn)在北京很多大名鼎鼎的房地商，都是在海南淘到第一桶金；第四，當(dāng)時的金融系統(tǒng)沒有現(xiàn)在這么成熟，那些買地的錢都是從銀行貸出來的，可以說銀行直接參與了炒地皮。”
　　值得關(guān)注的是，2010年1月初，海南獲批建設(shè)國際旅游島后，海南房價迅速攀升，各路炒房資本蜂擁而至，導(dǎo)致海口、三亞等海南一線城市房價直線上漲。
　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，海南房價由6000多元平米，漲至2010年的過萬元，大漲六成多。其中，海口由5000多元漲至近9000元，三亞最生猛，由1萬元漲至近2萬元，飆升一倍；以鳳凰島房價為例，公寓報價甚至超過10萬元/平方米。
　　2010年，媒體驚呼海南樓市“好了傷疤忘了痛”，正在折騰出第二個房價泡沫。2013年初，又有媒體報道海南樓盤要崩盤。現(xiàn)在看來，2010那一波漲幅確實偏大，但難以斷言是第二次大泡沫。2010年底，海南房價就開始穩(wěn)中有降，但至2012年底也沒出現(xiàn)整體性大跌，只是有部分項目出現(xiàn)明顯降價。這一點，與1993年前后的泡沫瘋漲與隨后破滅，差別非常大。尚不足慮也。獲取更多財經(jīng)資訊，請隨時關(guān)注財經(jīng)365網(wǎng)站。