財(cái)經(jīng)365訊（編輯：小木）房小謀清楚的記得，2015年曾被稱(chēng)為“豪宅元年”。那一年，北京商品房全面進(jìn)入以面向改善為主的高端化階段。新增供地大量集中在5環(huán)外，與鬧市區(qū)保持不遠(yuǎn)不近的距離，在地價(jià)與利潤(rùn)間尋找平衡的開(kāi)發(fā)商，不約而同的將建造目標(biāo)指向改善型大戶(hù)型產(chǎn)品。一時(shí)間，對(duì)戶(hù)型的精研、對(duì)裝修的升級(jí)、對(duì)品質(zhì)感的追求，對(duì)風(fēng)格的探究……成為商品房領(lǐng)域貫穿的主題與關(guān)鍵詞。
2019你是否有雙識(shí)別改善房的火眼金睛？
1、從“豪宅元年”到“限競(jìng)房元年”
那個(gè)時(shí)期，新中式帶來(lái)的文化自信回歸風(fēng)靡各大樓盤(pán)，一梯一戶(hù)成為平層標(biāo)配，全精裝鑲嵌智能化、健康系統(tǒng)、恒溫技術(shù)……開(kāi)發(fā)商全球取經(jīng)將最前沿的科技應(yīng)用于住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品的比拼無(wú)處不在。
2017年-2018年，限競(jìng)房代替純商品房成為主角，限價(jià)、限面積的“雙限”房被強(qiáng)行按到首置剛需的面前，已經(jīng)行進(jìn)在改善大道上的商品房被迫退歸塔基，設(shè)計(jì)建造迎合首置需求的小戶(hù)型產(chǎn)品。
非市場(chǎng)指揮棒效應(yīng)的疊加下，產(chǎn)品利潤(rùn)普遍降低，莫說(shuō)質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，僅裝修一項(xiàng)，就演繹了許多尷尬戲碼，比如某限競(jìng)房項(xiàng)目銷(xiāo)售人員公開(kāi)對(duì)房小謀表示裝修只是應(yīng)付交房標(biāo)準(zhǔn)的要求，入住后，業(yè)主肯定要打掉重新裝，這種明知不可保留的裝修，還要去占據(jù)成本……
盡管限競(jìng)房集中入市，但整體銷(xiāo)售并不樂(lè)觀，趨同的產(chǎn)品類(lèi)型、不適合做第一居所的位置、有待成熟的交通及配套，至年末，眾多限競(jìng)房出現(xiàn)了賣(mài)價(jià)低于限價(jià)，且銷(xiāo)售仍然低迷的情況。
本來(lái)可以結(jié)合不同自然資源的地緣優(yōu)勢(shì)，作出改善型產(chǎn)品特色與競(jìng)爭(zhēng)力，卻在趨同的產(chǎn)品導(dǎo)向下，做同質(zhì)化低品質(zhì)產(chǎn)品。
土地流拍圖可以清晰的復(fù)盤(pán)從“豪宅元年”至“限競(jìng)房元年”的土地“受歡迎”程度。
2012-2018年北京流拍土地情況
可以看出，“豪宅元年”時(shí)代，土地流拍率逐步降低，而“限競(jìng)房”時(shí)代，流拍率一路走高。
土地流拍，除了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)能否“算過(guò)來(lái)賬”的原因外，也反映了市場(chǎng)對(duì)商品房不同產(chǎn)品類(lèi)型的認(rèn)可度。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年截止到11月11日，北京市限競(jìng)房合計(jì)網(wǎng)簽3006套，按照這個(gè)比例計(jì)算，限競(jìng)房網(wǎng)簽銷(xiāo)售率只有18.8%。
可以預(yù)計(jì)的是，2018年全年出讓的限競(jìng)房地塊，2019年將大量入市。從已經(jīng)出讓的限競(jìng)房的土地來(lái)看，未來(lái)會(huì)有六七萬(wàn)套的供應(yīng)數(shù)量。真正慘烈的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，還在后面。
而從2017年3月就開(kāi)始土地?cái)喙┑募兩唐贩浚瑓s是另外一番風(fēng)景。