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　　從星巴克集團副總裁高級助理到美國的房地產經紀人，鄒子捷做出的轉型讓她成為了美國房地產復蘇乃至繁榮中的受益者。

　　“我自己的感覺是接待的客戶一直都沒停過，每天都在工作，幾乎沒有休息日。尤其是一到中國的假期，看房的人就會特別多。”作為巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋公司房地產服務公司的經紀人，已移民美國25年的鄒子捷主要的服務對象是西雅圖地區高科技行業的白領和中國的新移民。她說，自己接待的客戶里八成以上都是中國人。由于多次月銷售量排名第一，她是該房地產公司全國系統頂尖1%的經紀人。

　　根據美國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》（下稱“報告”），在2016年4月-2017年3月的統計周期，中國繼續保持美國海外購房群體中的“第一大買家”地位，成交金額超過其后的加拿大、英國、墨西哥和印度。

　　作為美國外國人購房的主力，中國人這一年的購房總成交額達317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創下歷史新高；購房數量也超過4萬套，在2016年回落后再次沖擊歷史最高點。

　　隨著中國外匯流向和全球投資機會的變化，中國人在美國的買房和投資行為就像一面鏡子，折射著豐富的信息。而這一群體所呈現出的特點和故事，也是市場發出的訊號。

　　近七成全額現金支付申請貸款不容易
　　2016年秋天，就在外界擔憂人民幣對美元匯率將會持續下降進入“7時代”的時候，拿到美國綠卡一年多的賈喬（化名）在美國紐約市周邊用全款買下了一棟價值30萬美元左右的房子。

　　賈喬對第一財經記者表示，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由于工作在國內，沒有美國的收入和消費記錄，因此無法向銀行申請正常利息的貸款。

　　像賈喬這樣的人并非少數。在美國全款買房的群體中，大部分都是來自加拿大和中國內地的買房者。

　　上述報告顯示，在美國的加拿大購房者有76%的人選擇全款買房，只有21%的人申請了美國的貸款，而中國購房者則有65%選擇全款買房，26%申請了美國貸款。與之相對的是，在美國的印度購房者只有18%全款買房，高達79%的人申請了房貸；墨西哥人則有42%全款買房，51%申請房貸；英國人買房時的這兩個比例分別為36%和47%。

　　有意思的是，在不少經紀人的經驗里，那些來自加拿大的買房者不少也是華裔。

　　“這些華裔買家覺得加拿大房價太高了，轉而到美國投資以獲得更多資源和更高回報率。”關注海外房源的居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧這樣告訴第一財經記者。鄒子捷也表示，不少加拿大買家是從中國移民過去的。

　　吳光慧告訴記者，中國購房者希望能盡量利用銀行的杠桿，即貸款買房，但難度比較大，因為“可選擇的銀行比較少，美國一些大銀行都關閉了這個口子（向外國購房者放貸），也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當地房價”。

　　美國咨詢管理公司Sino-American Insight首席顧問趙桐對于當地銀行的房屋貸款較為了解。她對第一財經記者表示，美國大多數銀行都不會接受外國人的貸款申請。

　　在吳光慧的印象里，華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國中國信托銀行及部分美國本地銀行會接受中國人的房貸申請。但最好幾家銀行同時申請，一般來說小銀行或者當地銀行的效率會更高一些。

　　為了規避風險，絕大部分的銀行要求外國買房者的首付比例在40%以上，利率也會比當地居民的更高，一般會上浮1到1.5個百分點。“提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶并將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶……除此之外，銀行還會要求貸款人提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。”趙桐說。

　　美國買房的流程和中國不同，一般是先選房，實地看房找到心儀的房屋后，先向銀行申請貸款預批。拿到銀行的貸款預批信后，才會進入簽署合同和交房環節，然后再進入正式的貸款審批階段，須在購房合約貸款保護期內獲準貸款。

　　“在交易關閉前貸款未能完成的案例并不罕見。所以，選擇銀行至關重要。”趙桐告訴第一財經記者，貸款銀行會要求貸款人購買房屋保險——不管是外國人還是本國居民，這個要求都一樣。

　　而大部分中國人都像賈喬一樣，連最初的貸款預批信都無法獲得。不過，一個明顯的趨勢是，希望貸款買房的外國購房者越來越多。鄒子捷說，原來的中國買房客主要用全現金支付，現在越來越多的人會利用貸款買房了。

　　吳光慧認為，如果美國進一步加息，選擇貸款買房的人數比例會下降，中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對美國賣方來說，自然是最歡迎全額現金支付。

　　有人出賣比特幣籌房款
　　在近一兩年來“寬進嚴出”的背景下，個人年度購匯每年5萬美元的便利化額度沒有變化，同時國家外匯管理局對個人外匯信息申報管理進行完善，房屋買家兌換美元并轉移到美國的這個環節，變得更復雜，自然也拉長了中國買家準備資金的時間。

　　由于賈喬有不少親戚數十年前就已在美國定居，他在全款買房的過程中并沒有碰到外幣兌換的煩惱。他和在美的親戚私下達成了協議，請親戚在美國用美元為他支付房款，而他則在國內用人民幣與之兌換。

　　根據一名業內人士的說法，曾有人通過出售自己的比特幣資產，在境外獲得美元；還有人通過自己的社交圈，在美國找到愿意購買自己收藏的鉆石的客戶，從而獲得美元，免去換匯和境外匯款的麻煩。

　　除了這些個別的例子，吳光慧表示，一般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付，在房屋成交后，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來支付。據她估算，美國目前住房投資回報率在4%～8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上，“越是好的區域，房價越高，回報率就相對低”。

　　對于“首付或全款的資金如何籌措”的問題，一名在美國的中國購房者表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請一個銀行的境外賬號，比如匯豐銀行，然后通過自己在國內的匯豐銀行賬號，直接匯出境外即可。

　　當然，之前也存在通過地下錢莊等灰色方式換匯和將資金匯出境外的情況。

　　賈喬買下的房子在紐約市的郊區。他告訴第一財經記者，他的房子每月租金大約1500～1800美元，扣除800～1000美元的稅費，每月的回報在1000美元左右。用當時購房時的30萬美元房價計算，回報率約為4%。

　　此外，從去年秋天到現在接近一年的時間，賈喬估計整套房子的總價已上漲了大約1萬美元。

　　根據美國圣路易斯聯邦儲備銀行的最新數據，2016年美國的房產自有住宅的空置率低至1.7%，已達2003年以來的最低水平。2008年為最高峰，空置率達2.8%，隨后逐年下降。空置率的下降，一定程度上意味著租房市場的火熱，相應的投資回報率也會上升。

　　關于在美國買房的目的和用途，上述報告的數據統計顯示，39%的中國購房者在美國的首套房，即為了自住；另有39％是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學。其中作為移民自住用的人數比例遠遠低于印度（76%）和墨西哥（56%）的購房者。

　　隨著中國人購買能力的提升，去美國買房的中國人不再只是超級富有的人，越來越多中產階層也具備了移民和海外投資的能力，為了孩子教育等目的的購房行為也變得更加理性。然而，和其他國家相比，中國買家的“土豪”屬性依然強烈，53萬美元的房價中位數遠遠大于美國整體房價的中位數23.6萬美元，前者是后者的2.2倍。

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