菏澤打響取消限售第一槍，衡陽(yáng)取消限價(jià)風(fēng)波，北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)不限價(jià)地，樓市最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去了。
放松不足以支撐房?jī)r(jià)，信貸才是根本，比如說2015年起的這輪上漲，就是信貸資金進(jìn)場(chǎng)獲得上漲動(dòng)能。1月4 日，央行宣布全面降準(zhǔn)，挑動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，實(shí)際上，在這之前，房貸已經(jīng)松動(dòng)了。融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，這是全國(guó)首套房貸平均利率23個(gè)月以來首次出現(xiàn)下降。
從去年11月份開始，房企融資已經(jīng)回暖，今年1月，溫度更高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月上旬房企融資超過20多筆，合計(jì)融資額度高達(dá)700億左右。最為關(guān)鍵的是，融資成本也大幅降低。目前，龍頭房企的融資成本基本在4%-5%左右，資金壓力明顯緩解。2018年底開始的信貸政策見底+調(diào)控政策見底，以及部分城市成交量大幅回升，說明2019年樓市樂觀情緒在彌漫。“房住不炒”之下，暴富的年代過去，但跑贏通脹不成問題。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)如何出手？一定要看清大勢(shì)。
擺脫“土”和“窮”，濟(jì)南發(fā)力了，大趨勢(shì)怎么樣？房企最精明！
2018年，很多企業(yè)躋身千億門檻，主要是三四線戰(zhàn)場(chǎng)在發(fā)力，土地市場(chǎng)也靠三四線城市支撐，土地出讓總面積接近80%。但從2018年四季度來看，情況出現(xiàn)了變化，房企開始逐步開始回歸二線。CRIC數(shù)據(jù)顯示，四季度，典型房企在二線城市投資拿地建面占比，基本與三四線持平。房企把目光重新轉(zhuǎn)回二線城市，說明二線未來是房企主戰(zhàn)場(chǎng)，其中的機(jī)遇就！是！做大做強(qiáng)省會(huì)城市。2019年開年，濟(jì)南直接拿下了一個(gè)地級(jí)市。
1月9日，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意，將萊蕪市劃歸濟(jì)南，濟(jì)南增設(shè)萊蕪區(qū)和鋼城區(qū)。這一通“并購(gòu)”使得濟(jì)南GDP超過煙臺(tái)（2017年GDP計(jì)算），在山東排名第二，僅次于青島。提起山東，多數(shù)人的第一印象就是“土”，其次是好像不怎么富裕。而提起廣東、江蘇，必屬土豪無(wú)疑。實(shí)際上，2017年，山東GDP以72678.18億元排在全國(guó)第三位，僅次于廣東跟江蘇。
更讓人尷尬的是，作為一個(gè)人口總量居全國(guó)第二，GDP總量全國(guó)第三的人口經(jīng)濟(jì)大省，2017年中國(guó)城市GDP前10名、中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力前十名和中國(guó)城市人口凈流入前十名，“三個(gè)top10”上，山東無(wú)一城市上榜。就連2017年春運(yùn)搶票熱度最高的十大城市也與山東無(wú)緣……
據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，相比2010年，24個(gè)省會(huì)城市中，23個(gè)省城的首位度都有所提高，除了濟(jì)南。其中，蘭州、銀川、成都、合肥提升幅度超過了4個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)春、哈爾濱、太原提升幅度超過3個(gè)百分點(diǎn)。人口等資源向中心大城市、都市圈集聚，省會(huì)城市作為省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，責(zé)任重大。一個(gè)省的省會(huì)比較弱，會(huì)導(dǎo)致這個(gè)省的存在感很低，對(duì)人才、資金、產(chǎn)業(yè)的吸引力就低。這么富的省，這么窮的省會(huì)！難怪湖北、四川差山東很多，但大家印象中卻好過山東；難怪西部鄭州、武漢、西安等國(guó)家中心城市強(qiáng)勢(shì)崛起，濟(jì)南卻沒有什么動(dòng)靜。
強(qiáng)省會(huì)時(shí)代！合肥成為宇宙中心
2016年，全球房?jī)r(jià)漲幅第一是誰(shuí)？很多人沒想到竟然是安徽合肥，這個(gè)曾經(jīng)排名靠后的“弱二線”城市，房?jī)r(jià)漲幅超過40%。2017年，合肥照樣戰(zhàn)績(jī)不俗，房?jī)r(jià)漲了18%。房?jī)r(jià)表現(xiàn)突出，是因?yàn)楹戏什贿z余力的做大做強(qiáng)。
2011年8月，安徽撤銷地級(jí)巢湖市，合肥“吞并了”了原地級(jí)巢湖市居巢區(qū)和廬江縣。至此，合肥的市域面積從6000多平方公里，飆升至11445平方公里。此后的五年中，合肥市大建設(shè)工程累計(jì)投入1900多億元，確立了全國(guó)性綜合交通樞紐的地位，“米”字型高鐵網(wǎng)絡(luò)基本形成。除了安徽，河南也在舉全省之力發(fā)展鄭州。2016年，鄭州與武漢一起獲批建設(shè)國(guó)家中心城市，在當(dāng)時(shí)已獲批建設(shè)的七大國(guó)家中心城市中，鄭州是唯一一個(gè)副省級(jí)以下的城市。最典型的是成都，有人說成都成功的秘訣就是——將全省所有人力、人才、資源、財(cái)力全部集中建設(shè)省會(huì)。
“做大做強(qiáng)省會(huì)城市”已經(jīng)開始提速。1月2日，南京將“提升省會(huì)城市功能和中心城市首位度”作為2019年工作重心之一。1月6日，西安發(fā)布《西安國(guó)家中心城市建設(shè)實(shí)施方案》，明確到2020年，常住人口要超過1500萬(wàn)，GDP過萬(wàn)億。1月11日，廣州出臺(tái)搶人新政，本科生不超過40歲即可落戶。
過去三年里，成都、武漢、鄭州、西安先后成為國(guó)家中心城市，合肥濱湖新區(qū)、武漢長(zhǎng)江新區(qū)、沈陽(yáng)沈撫新區(qū)、鄭州鄭東新區(qū)、曹妃甸新區(qū)等逾10個(gè)新區(qū)也在積極申報(bào)。與之配套，一大波軌交基建正在襲來。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，目前北京、上海、天津、鄭州、武漢、成都等城市都在進(jìn)行新一輪的軌道交通規(guī)劃修編，多個(gè)城市跨省市地鐵建設(shè)提速。
三四線城市還有未來嗎？
因?yàn)橐粋€(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域資源有限，“強(qiáng)省會(huì)”、強(qiáng)都會(huì)有虹吸效應(yīng)，想想看，曾以在北京周邊的天津。2016年，合肥GDP以6274.3億元連超西安和哈爾濱進(jìn)入省會(huì)十強(qiáng)，但是經(jīng)濟(jì)總量差不多占到了安徽全省的四分之一。還有鄭州，2018年前三季度，河南18地市中，鄭州市以7351億元，占全省GDP的20.7%，名義增速12.5%；排名第二的洛陽(yáng)市還不到鄭州一半，3367億元，增速8.6%。成都更是厲害，2017年末成都市的GDP占了整個(gè)四川省的四成左右，達(dá)到13889.39億元。與之相比，四川省內(nèi)排名第二的綿陽(yáng)市GDP才2000多億，連成都的零頭都不到。省會(huì)城市在政策、資源的切斜之下快速發(fā)展，高鐵、軌交越來越發(fā)達(dá)，一些三四線城市貧血。
