財經365（www.w-bill.com）訊：黑龍江的鶴崗市在網絡上火了，因為鶴崗的房地產涼了。
鶴崗房價
先和大家分享一個個人心得，要了解一個區域的房地產真實狀況，到當地的貼吧逛逛是個不錯的選擇，因為里面有很多接地氣的信息。百度的鶴崗吧，這兩天熱度就不低，外地人來“報到”、打聽消息的不少。
打開一看，有的帖子標題就寫得很直接，“來晚了嗎？聽說鶴崗風景特好，房價特便宜，還容易接觸俄羅斯美女?”——不知道俄羅斯美女和房價哪個讓人更心動，反正發帖人有點激動。
諸如此類的問詢帖不少，而鶴崗人的回復挺實誠，意見也也比較統一，就是不值得投資。具體情況是：鶴崗是一座資源枯竭型城市，經濟不佳，普通人收入一千多，周邊多林區水庫，自然環境較好，但是市區環境一般，交通便利性、教育設施、醫療條件、文娛設施均不佳。
有一條東北式幽默的回復特別形象，摘錄如下：一條街兩崗樓，動物園三個猴，白天一片坑，晚上一片燈。
當然，也有鶴崗人提出，網上說的三百多一平的房子都是問題房產，市區均價是1500元左右——這也夠低的了，建筑成本都夠嗆能覆蓋。
鶴崗的房地產是誰玩壞的？
吧內的消息都和正規的媒體信息是高度吻合的。
作為一座煤炭城市，鶴崗已經進入了資源枯竭的衰退期，“常住人口”百萬——這個“常住”應該理解為戶籍人口，真實的常住人口在東三省經濟數據里是很難找到的。實際情況是，東北這些年人口流出嚴重，老齡化程度較高，鶴崗也不例外。
可以說，和房地產發展沾邊的條件，鶴崗一條也沒有，“倒霉催的”倒是樣樣齊全。因此，“鶴崗的房地產為何會失敗？”不是一個問題，真正的問題是為什么這個地方會有房地產業？誰投的資，誰來為這攤爛事埋單？
看看鶴崗人的發言，再翻翻鶴崗吧的老帖，鶴崗房地產的關鍵詞浮出水面——棚改。自2009年起，各個地方開始對內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模改造。理由很正當，鶴崗作為煤炭采空區，又毗鄰林場和農墾，樣樣符合條件。
但是很顯然，當地在棚改的過程中，沒有堅持民生工程的公共服務原則。《黑龍江鶴崗市2017-2018年城市棚戶區改造項目補償安置方案的通知》顯示，當地棚改的補償方式有兩種，一種是以原房可居面積調換安置房相應面積，超出部分按照政府定價購買，另一種則是貨幣直接補償，以計入各項上浮因素的評估價格直接補償。
先來看第一種——產權互換，按此方案，安置房超出原房可居面積部分45平米以內，定價已經達到了每平米1350元，而超出45平方米以外部分的新安置房，基準價則為每平米1650元。這樣做相當于是在給房子定價了，對比現下的市場價格，鶴崗市政府給出的價格明顯偏高。
再看第二種——貨幣補償，或許跟其他地方一樣，鶴崗政府如此做的初衷也是希望用這部分貨幣投入，激活本地房地產市場。但他們不知道的是，對鶴崗這樣的人口凈流出地區而言，這樣做不過是給了外流人口一筆“遣散費”。
鶴崗市政府的棚改方案的設計意圖可能是“一菜三吃”：第一“吃”是解決現實當地居民現實的居住改善需求；第二“吃”是給當地房產定個基準價——明顯高于市場預期價格；第三“吃”是通過直接貨幣補償的方式刺激當地經濟尤其是房產業。
從結果看，無論是遷入新居的，還是拿錢走人的，居住改善的民生目標算是實現了。但另外兩個與房地產相關的目標不僅失敗了，而且后遺癥十分嚴重。
對購買了安置房面積的市民而言，房價跌破了當年的安置房購買價，心情肯定愉悅不起來。而棚改產生的存量房擴大，留下了一堆“毒資產”，既難看又難吃——根據貼吧里的信息，300多一平米的“白菜房”就是位置不佳的安置房。而貨幣直接補償的“拿錢走人”，對當地經濟會有什么促進？
鶴崗市政府在棚改項目中扮演了一次房地產商的角色，卻是一個失敗的房地產商。
