財經365（www.w-bill.com）4月1日訊：地產界的“大塊頭”恒大，再度“增肌”。據其最新公布的2019年年報，銷售金額6010.6億元。較上年增長9%；營業收入4775.6億元，同比增長2.4%
財經365視界-恒大的“健身”新方案
盡管兩項數據的增長均有所減緩，但在基數已經相當龐大的情況下，每一個百分點的增長，其實都相當不易。這與健身中的減脂階段，情況相反但道理相同：體重基數大者，開始時“掉秤”很明顯，但當達到一定程度進入“平臺期”，每再減下一磅，都要付出遠超前期的投入和努力。
恒大當然不是地產界的“健身小白”，減脂+塑型早已成效斐然，“傲人身材”有目共睹。恒大的2019年業績表上，幾項數據略“扎眼”：核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，凈負債率159.3%，分別同比增加4.2%和7.4%。
顯而易見，經營上恒大雖“生猛”依然。只是應了那個表情包：“我原本可以很快樂，是負債誤了我”。還好，恒大自身對此有清醒認知。業績會上，許家印親自提出，要以最大決心和力度，用發展模式的轉變，把負債降下去。他現在要進入的是更高階的“內煉”期——平衡血氧飽和度（控規模），提升心肺功能（高增長）和基礎代謝率（降負債）。
體型體格后，練體能體魄
自2009年上市以來，行業和市場一直親眼見證著“恒大速度”：第一個完整財年2010年，恒大就的銷售金額就達527億元，是當年6家突破500億大關的房企之一，從此站穩第一梯隊。同時，營收同比大增700%；核心利潤更是增長18倍之多。在2010年“最嚴厲調控”背景下，成為逆市里最具增長力和最會賺錢的房企。 2013年，恒大首次邁過千億門檻。接著更是一發不可收拾，連年跨越式增長：2014年1315億元，2015年2013.4億元，2016年3733億元。從2009年到2016年，恒大的銷售額增速在30%以上，年均復合增長率高達54.9%，7年間公司總資產增長逾21倍。 里程碑式的2016年之后，2017年5009.6億元，2018年5513億元——恒大的規模一如其名，近年來更是穩固在行業前三。 當“體型體格”已然足夠健碩，自知而不自滿的健身達人的進一步追求，一定是更健康的身體“內核”，即體能和體魄，因為只追求“面子”而忽略“里子”的結果，往往是外強中瘠。
體能體魄在健身界的指標，通常主要看血氧飽和度、心肺功能，以及基礎代謝率。 血氧飽和度，即血液中血氧的濃度，是呼吸循環的重要生理參數。其平衡與否，對人體的內環境穩態起重要作用，過低或過高都會導致危害甚至致命。 放之企業亦通。企業的規模，應處在一個合理范圍，過小瘠弱，太大危險。 恒大目前的規模水平，已到達了邊際效應開始遞減的程度。另外，盡管不斷有人鼓吹“唯規模論”，實際上，房地產行業的規模效應，較電子、快消甚至美業等領域并不十分明顯。因為生產要素特殊和極其受政策影響，房地產幾乎沒有固定成本，都是可變成本。
以成本大頭土地為例，一平米就是一平米的價格，影響地價的，是時機等因素，而不是規模經濟效應。 因此，恒大此番提出“控規模”。第一步就是先嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長。 年報顯示，目前，恒大擁有的土地儲備之巨，達2.93億平米。許家印表示，恒大已經可以適度減少拿地而是充分利用現有土儲。未來三年，恒大每年要削減去3000萬平方米左右土儲，到2022年，將總土儲降至2億平方米左右。如此既能確保公司持續發展，又能減少一支出大項。 人體心臟泵血及肺部吸入氧氣的能力，叫做心肺功能，其直接影響全身器官和肌肉的活動，心肺功能良好，是身體主要機能都可健康運作的標志。
提高心肺功能之于企業，相當于持續不斷的高速度和有質量增長。 恒大下一階段的心肺功能提升目標是：今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億。 仍以健身作比。盲目定下不切實際目標只會讓自己受傷，充分了解自己身體先天條件和后天情況，才能制定出必達計劃。 據恒大管理層介紹，公司2020年總可售面積1.32億平方米，可售貨值1.27萬億，即便按64%的去化率十分保守地估算，也可實現銷售8110億，妥妥完成目標。
今年伊始，疫情突襲使多家房企節奏錯亂，陣腳慌亂。而恒大迅速實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命，實現了一季度業績“開門紅”：銷售額1465億，大增23%；銷售回款1133億，大增55%。雙雙刷新公司歷史最高紀錄，證實新戰略卓有成效。
單位時間內的基礎代謝，為基礎代謝率。是指人體在基礎狀態下的能量代謝。 通常來說，基礎代謝率越高，人體越不容易囤積脂肪，相對的，肌肉比重越大。同時亦能相應提高免疫力和抵抗力。更重要的是，做同樣的運動，基礎代謝率高者所獲得的成效比基礎代謝率低者更佳。
對房企而言，基礎代謝率與負債率好有一比。負債率低，相當于身上的“贅肉”少，伴“肥胖”而來的疾病和危害也少。 恒大的新戰略中，“降負債”是重中之重。許家印提出，要以有息負債每年平均下降1500億的速度，到2022年把總負債降到4000億以下。 而前頭的“高增長”與“控規模”，是達成“降負債”的關鍵。 許家印在業績發布會現場算了這樣一筆賬，“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恒大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等于減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
恒大重塑恒大
恒大業績情況分析
管理學大師亨利·明茨伯格(Henry Mintzberg)的戰略定位觀認為：一個事物是否屬于戰略，取決于它所處的時間和情況。 房地產發展和興盛的三疊紀和侏羅紀世代，行業其實沒有全局性、長期性的戰略，只采用戰術取得局部和眼前的勝利就夠了。 而進入行業白堊紀后期，地勢、氣候各方面環境都發生了劇變，不少曾強大如恐龍般的房企，也如恐龍般滅絕，消失無蹤。而與恐龍同世代的很多爬行類、兩棲類和有袋類動物，卻能憑借自身特性存活下來，物種延續至今。 這是生物面臨威脅時被激發出的天然“戰略”，正如恒大如今面對新變化作出的新戰略部署。
與其他可與互聯網緊密鏈接的行業有以億計的大數據樣本可供修正、調整、更新戰略相比，房地產項目周期長，客戶反饋滯后，數據依賴統計而非自動生成等特性，導致行業精確度和反應度不高。 面臨客觀環境一樣的前提下，較量的，就是對自己的態度。著名影星也是健身大神的阿諾德施瓦辛格說過，“想著要贏得比賽不會給你力量，在鍛煉中掙扎力量才會增長，當你克服困難時，這就是力量。”
領先的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，共同構筑成恒大實現戰略目標的后援保證。隨著新戰略深入推進，三年后，負債降至行業中下水平，規模則超萬億繼續佇立潮頭的恒大，將是可能就連今天的恒大，都想象不到的更新、更強、更健壯的恒大。更多資訊，關注財經365股票門戶網站！