財經365（www.w-bill.com）6月8日訊：關于疫情之后房價會不會探底的猜想最近基本宣告落空了。先是上海、杭州深圳的豪宅排隊搶，其中杭州還出現(xiàn)了6萬人搶900多套房的盛況。深圳排隊搶房還不夠，深圳有人為了買房指標排隊離婚。
實體經濟不景氣、就業(yè)市場蕭條，誰在斥巨資買房？更詭異的是，在房價上漲的同時，房租卻悄悄下降了。
5月27日，社科院緯房大數(shù)據(jù)綜合指數(shù)顯示，4月份全國核心城市二手房成交量與價格快速回升，但租金卻在下跌。相比一年前，房租跌幅最大的5個城市為三亞-13.98%、杭州-6.56%、深圳-5.94%、鄭州-5.21%、武漢-4.19%。
另有幾組數(shù)據(jù)也顯示了同樣的現(xiàn)象。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年5月，全國大中城市租金掛牌均價為43.57元/平方米/月，環(huán)比-0.95%，同比-1.56%，降幅均有所擴大。除此之外，2020年3月和4 月CPI漲幅都在3%以上，而房租CPI 同比分別下降-0.2%和-0.3%，創(chuàng)下有數(shù)據(jù)以來最低水平。
為什么房價漲了，房租卻在跌？這意味著房地產泡沫化嚴重？還是說買房是一項沒有價值的投資？
非也。凡事都沒有簡單的非黑即白，房價與房租的關系也一樣。
用一句簡單的話來解釋這一現(xiàn)象，那就是房價取決于買得起房的人，房租取決于買不起房的人。
一旦信貸放松或樓市政策松動，房價就十分容易在金融杠桿的支持下上漲。而租房市場則更為市場化，它的定價中存在出租方與承租方的博弈。具體來說，如果一個區(qū)域內的承租方收入沒有得到普遍上漲，那么這一區(qū)域內的房租就不具備普遍上漲的基礎。
另一方面，為什么租金回報率這么低，還有很多人選擇買房？
目前，北上廣深租金回報率基本都不足2%，廈門更是低到了1.2%。這樣的情況下還選擇買房，那只能說明，買房的目的不是為了租金收益。而是為了資產保值。或者說，為了資產不要過快貶值。
今年4月，我國M2同比增長11.1%，而為對沖疫情帶來的影響，全球以美國為首的歐美國家都在大幅放水，通脹成為了每個人每天都在擔心的問題。但是，在余額寶7日年化只有1.47%的現(xiàn)在，能投資什么呢？
房地產。收益率比它高的投資項目風險太大，一不小心消防石油期貨跌到負數(shù)就此生翻盤無望；比它安全的投資項目收益率太低。保守黨覺得退一萬步來說，房子，即使跌了它還能自住，多少都能換點錢。激進黨覺得房子還能再抵押貸款，既買了房又不影響流動資金周轉。
那么，當下該怎樣買房？年年都在說買房的邏輯變了，到底怎么變的？不要老生常談的說長期看人口、中期看土地、短期看金融。這是一句正確，但沒有用的話。對于大多數(shù)人買房實操來說，并沒有太大的借鑒意義。
刨除一二三線城市之分，當下買房真正的邏輯應該是“跟隨后浪的腳步”。換言之，年輕人喜歡買哪里，你就買哪里。這里并不是指年輕人奔赴一線、回歸二線這類“大”現(xiàn)象，而是只具體的社區(qū)、樓盤周邊配套對年輕人的吸引力。
比如說，過去人們買房，喜歡考慮周邊有沒有學校、地鐵站、醫(yī)院、超市甚至星巴克。前四點是生活剛需，星巴克是衡量商圈是否有價值、社區(qū)是否有品質一個標準。
那么，現(xiàn)在買房需要考慮的就不同了。一二線城市來說，除了傳統(tǒng)的地鐵站、醫(yī)院，現(xiàn)在需要考慮的是，房子是不是“盒區(qū)房”（是否在盒馬鮮生的配送范圍內）、房子是否在喜茶的配送范圍。
為什么這樣？首先，喜茶這類新型品牌證實了一點，他們所在的商業(yè)體，都是具備一定發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)體，而伴隨著商業(yè)體的發(fā)展完善，周邊潛力不言而喻。與此類似的可參照目標還有海底撈、太二等廣受年輕人歡迎的餐廳。
其次，有盒馬鮮生的地區(qū)都具備能夠接受盒馬定價的消費力、同時生活在這里的人通常能夠接受互聯(lián)網(wǎng)新模式。
從本質上來說，選擇怎樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，就決定了選擇怎樣的周邊人群。當你選擇一套在喜茶、盒馬鮮生配送范圍內的房子時，你就選擇了一群年輕、具有消費力、能夠接受新模式的鄰居。
而年輕人居多的社區(qū)意味著什么？意味著社區(qū)潛力、意味著房價潛力。更多資訊，關注財經365股票門戶網(wǎng)站！