9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)期平均降幅0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
利率下調(diào)對廣大存量房貸用戶而言無疑是期盼已久的利好消息，瞬間引發(fā)全網(wǎng)沸騰。簡單測算來看，若降低50個(gè)基點(diǎn)，對于100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，月供可以減少300元。有網(wǎng)友直呼“總利息支出少了十幾萬元，夠買一臺車子了。”
從銀行角度來看，受訪人士認(rèn)為，此次政策落地后將有效遏制提前還貸潮，以“價(jià)降”換“量穩(wěn)”。不過，存量房貸利率下調(diào)也或?qū)⒋偈广y行凈息差進(jìn)一步下行。
潘功勝今日在會上提及，近期將降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的1.7%降為1.5%，引導(dǎo)貸款市場報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差穩(wěn)定。
據(jù)東方金誠測算，若存款利率平均下調(diào)6.4個(gè)基點(diǎn)，即可彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)對銀行利潤帶來的影響。
存量房貸利率將下調(diào)，以“價(jià)降”換“量穩(wěn)”
根據(jù)央行2023年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，去年9月啟動(dòng)存量房貸利率下調(diào)后，共有超過23萬億的存量首套房貸利率下調(diào)，利率平均水平下調(diào)73個(gè)基點(diǎn)，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。
而今年以來，央行兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35BP至3.85%，同時(shí)取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，房貸款利率持續(xù)走低，部分城市房貸利率已進(jìn)入“2時(shí)代”，當(dāng)前新舊房貸利率面臨著與去年同樣差距較大的局面。
在此背景下，現(xiàn)階段提前還貸潮現(xiàn)象依然明顯，6月RMBS平均早償率達(dá)到19.3%，要明顯高于去年同期的12.9%。
從六大行的中報(bào)數(shù)據(jù)來看，上半年，個(gè)人住房貸款余額合計(jì)減少3118.92億元。工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行分別減少1230.92億元、1006.68億元、764.66億元、336.11億元、16.73億元，其中工商銀行、建設(shè)銀行降幅與去年全年較為接近。
對銀行言，居民較大規(guī)模提前償還房貸，意味著高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)流失，特別是在當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)普遍面臨“資產(chǎn)荒”的背景下，這會對銀行利潤形成較為嚴(yán)重的侵蝕。
對于新一輪存量房貸利率下調(diào)，中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，與2023年9月存量房貸利率調(diào)降政策相比，本次政策在適用范圍和調(diào)降幅度上均有所加強(qiáng)。其中，適用范圍未區(qū)分存量首套和二套，因此適用于全部存量房貸市場規(guī)模;調(diào)降幅度平均下調(diào)50bp，超出此前因城施策下針對加點(diǎn)幅度的調(diào)整。因此，本次調(diào)降存量房貸利率政策，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步降低居民端的資產(chǎn)、負(fù)債收益缺口，緩解提前還貸潮，以“價(jià)降”換“量穩(wěn)”，有助于穩(wěn)銀行資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)改善居民端消費(fèi)活力。
專家：新增房貸利率還將下調(diào)，銀行存款利率將跟進(jìn)下調(diào)
值得一提的是，提前還貸潮得以緩解的同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)也或?qū)⒋偈广y行凈息差進(jìn)一步下行。根據(jù)國家金融監(jiān)管總局發(fā)布的主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，二季度末我國商業(yè)銀行凈息差為1.54%，環(huán)比持平，同比下降20個(gè)基點(diǎn)，繼續(xù)處于歷史低位。
溫彬表示，對銀行端而言，平均調(diào)降存量房貸利率約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)對銀行業(yè)凈息差拖累約6.98bp，帶動(dòng)營收降幅約2.9個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤降幅約5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國股行由于按揭貸款占比較高、影響相對較大;城農(nóng)商行按揭占比低、影響較小。
東方金誠首席宏觀分析師王青指出，截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬億，利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億，約相當(dāng)于2023年銀行業(yè)利潤總額的8.2%左右。
而為了緩解這一舉措對銀行資產(chǎn)端收益的影響，負(fù)債端的存款利率也或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)。記者注意到，去年8月底存量房貸利率調(diào)降相關(guān)政策文件出臺后，當(dāng)年9月、12月主要商業(yè)銀行進(jìn)行了兩次存款掛牌利率調(diào)降。
王青認(rèn)為，接下來監(jiān)管層將通過引導(dǎo)商業(yè)銀行有序下調(diào)存款利率的方式予以緩解。截至6月末，商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額為296.5萬億。“這意味著若存款利率平均下調(diào)6.4個(gè)基點(diǎn)，即可彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)，緩解對銀行利潤的擠壓。”
王青團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，接下來的重點(diǎn)是進(jìn)一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵。本次央行宣布下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn)后，新發(fā)放居民房貸利率會跟進(jìn)下調(diào)。不過，考慮到當(dāng)前物價(jià)水平較低，GDP平減指數(shù)同比為負(fù)，計(jì)入物價(jià)因素的實(shí)際居民房貸利率仍然處于高位，下調(diào)空間較大。據(jù)此判斷，進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施定向降息，將是未來樓市支持政策的主要發(fā)力點(diǎn)。
中泰證券研究所所長戴志鋒在研報(bào)中提及，應(yīng)當(dāng)辯證看待存量房貸利率調(diào)降，當(dāng)前壓制房貸規(guī)模增長的不是投放規(guī)模，而是早償率較高。若調(diào)降存量房貸利率，實(shí)際投放回暖的基礎(chǔ)上，銀行按揭貸款規(guī)模將企穩(wěn)，從長期看有助于緩解銀行零售資產(chǎn)端增長和居民還款的壓力，進(jìn)一步優(yōu)化銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，維護(hù)銀行息差，優(yōu)化銀行零售端資產(chǎn)質(zhì)量。
他同時(shí)提及，調(diào)降存款利率對息差的支撐具有滯后性，上市銀行負(fù)債成本率自2023年四季度才開始停止上升趨勢，今年初以來成本率有所下行，預(yù)計(jì)過去兩年存款利率的調(diào)降對銀行下階段的息差支撐力度將持續(xù)釋放。
潘功勝在今日發(fā)布會上也提及，本次利率調(diào)整對銀行凈息差的影響總體中性。下調(diào)存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少提前還貸。此外，預(yù)期LPR、存款利率將會對稱下行，而前幾輪存款利率下調(diào)的效果也在累積顯現(xiàn)。持續(xù)綜合考慮各項(xiàng)政策后，銀行凈息差能夠保持基本穩(wěn)定。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！