葉檀財經最新文章，12月開始，葉檀財經會總結2018年市場，展望2019年市場。
今天從大家關心的樓市開始，當當當，想買樓的檀香們，大家注意了，到底應該怎么辦?2018年，樓市許多地方微有涼意。50個城市11月新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，已經連續9個月同比下滑。以往，一線城市打噴嚏，三四線城市感冒。今年四座一線城市寒意陣陣，三四線城市有點呆。
11月份，廣州一手房網簽成交面積同比下降四成，二手房成交面積同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分別下滑14.3%和12.5%。房企開始謹慎拿地，11月份只拿68塊地，金額626億元，創年內新低，同比下降超64%，環比下降近40%，萬科、碧桂園、保利等龍頭房企拿地規模較今年峰值腰斬。頭疼的是，香港地區的樓市也冷了，房價下跌、土地流拍、違約案例大增。11月份住宅成交量和成交額同比腰斬，中原城市領先指數CCL從高點至今下跌4.55%，創2016年4月份以來最大跌幅。這種現象難免讓人想起它的某一些歷史。
2019年，中國樓市會怎么走?穩!總杠桿沒到頂
“沒有杠桿就沒有泡沫”，這句話有一定道理。無論哪種資產，杠桿都很重要，還記得2015年的股市么?跟樓市相比，股市的杠桿就是小巫見大巫，樓市泡沫破裂的影響遠大于股市。影響短期房價的因素很多，居民和開發商融資條件只是其中之一，但是樓市是否出現拐點的影響因素就相對單一，跟杠桿率有很大關系。我們樓市的杠桿率達到臨界值了嗎?2019年，房價長期拐點到了嗎?
首先，跟美國房地產市場泡沫破裂時期相比，中國居民杠桿率總體上還處于安全水平。2008年，美國房地產市場泡沫破裂的時候，居民杠桿率達到92%。相比之下，2017年，中國居民總杠桿率才49%。從發達國家經驗看，居民家庭總杠桿率不斷攀升，100%不是絕對頂點，有進一步上升的可能。退一步講，即便2007年全球金融危機后，美國等國居民杠桿率有所下滑，但是當前的房價又超過了前期高點。
靜態來看，中國房地產市場杠桿水平遠沒有達到極端水平，離警戒線還有相當遠的距離。檀香們，注意一個判斷啊，2019年，中國房地產長期拐點不會到來。但是，需要注意的風險點是，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長至17.9%，15年僅增長10個百分點;但是從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長了31個百分點，由17.9%增長至49%。穩杠桿是當前主邏輯，只要穩住杠桿增速，房地產市場短期風險就不會因杠桿而爆發。
冷靜!沒有大跌 沒有崩盤
蒙眼狂奔二十年，開發商被拿出來當”出氣筒“。殘酷的事實是，對房地產的觀點，還是開發商的判斷靠譜一點。2017年，房企為啥瘋狂拿地，2018年房企為啥謹慎?只有了解開發商的邏輯，才能區分房企的行為到底是長期的還是短期的。萬科在做了大量量化分析后，發現兩個數據，能很好的判斷房價是否會下跌和崩盤：居民部門利息保障倍數和新房名義市值占居民最大購買力比例，分別衡量，家庭部門的儲蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭總收入到底能不能消化新建的房子。
數據顯示，當居民部門利息保障倍數高于1.5倍時，房價基本不會大跌。比如，2007年時美國只有1.46倍，芬蘭1.55倍，西班牙僅0.99倍;日本1989年時是1.49倍;1997年，臺灣是3.4倍，香港是1.23，芬蘭是0.73倍。我們這里是多少呢?8.1!遠高于1.5的臨界值。按照當前信貸增速估計，至少到2025年，房價大趨勢不會出現拐點。