最近，樓市政策一再向好，地產行業持續看漲。截至5月22日收盤，萬得房地產指數已經自4月24日的低點反彈超過26%，同時，我愛我家、特發服務分別飆漲136.48%、121.15%，金地集團、濱江集團、南國置業等多只股票上漲超過50%。

  然而，在基金領域，受地產市場影響而凈值大幅上漲的主要是行業指數產品，只有少數主動管理權益基金的基金經理能夠抓住這次反彈。總體來看，重倉地產的基金經理相對較少，有點錯過了這波地產行情的感覺。

  房地產行業整體“復蘇”

  5月22日，房地產板塊再度表現活躍，渝開發、我愛我家、新華聯漲停，綠地控股、金地集團等多只股票上漲超過5%，萬科A和保利發展分別上漲2.29%、0.8%，萬得房地產指數上漲1.21%。如果拉長時間跨度來看，自4月24日的低點以來，萬得房地產指數已經反彈了超過26%。

  在房地產領域，一系列利好政策正在迅速實施。繼央行于5月17日調整首付比例和住房貸款利率之后，住建部最近也發布通知，要求各地住房公積金管理中心降低個人住房貸款利率。5月21日，武漢、長沙和合肥率先實施降低首付比例和房貸利率措施，這三座城市統一將首套/二套房的首付比例下調了5%至15%/25%，并在不同程度上降低了首套和二套房的商業貸款利率。

  多只地產主題基金表現強勁，Wind數據顯示，從4月24日至5月22日，全市場有25只基金漲幅超過20%，其中大部分為重點投資于地產領域的基金。然而，在漲幅較高的地產相關基金中，更多的是一些跟蹤行業指數或特定主題的基金，例如招商滬深300地產A基金上漲了30.32%，華寶中證800地產ETF、銀華中證內地地產主題ETF、鵬華中證800地產A基金分別上漲了29.11%、29%、27.72%。

  一些主動權益基金也表現出色，例如，由方岑和鄧海清管理的中航混改精選表現強勁，漲幅高達33.12%。根據一季報數據顯示，該基金的前十大重倉股為清一色地產股，包括中交地產、信達地產、萬科A、渝開發、大悅城、保利發展、招商蛇口、金地集團、京能置業、城建發展。

  另外，由陳小鷺管理的四只基金，包括工銀產業升級、工銀靈動價值、工銀核心機遇、工銀國家戰略，均有顯著的盈利回報，漲幅在30%左右。這些基金普遍持有地產、建材、家電等個股，其中工銀產業升級最大的兩個重倉股是招商蛇口和保利發展，此外也買入了東方雨虹、顧家家居、歐派家居等股票。

  只有少數基金經理"捕捉到"了市場的反彈

  盡管有很多基金受益于房地產市場的大幅反彈，但《證券時報》記者發現，這些漲幅較大的基金主要歸屬于個別基金經理，大部分基金經理仍然對房地產配置持謹慎態度。

  根據Wind數據統計，截至2024年一季度末，全市場地產倉位超過20%的基金僅有22只。在去除行業指數基金和行業主題基金后，僅剩下15只。這些基金主要托管在中航基金的方岑和鄧海清、永贏基金的李永興、工銀瑞信基金的陳小鷺、以及融通基金的鄒曦等不到10位基金經理名下。

  舉例來說，前文提到的投資者陳小鷺，他在2021年底開始增加他旗下所有4只基金在地產股方面的投資比重。他當時表示，“鑒于房地產行業出現急劇下滑的壓力，我們認為行業格局正面臨變革，那些更具穩健性的領頭企業有望在未來一段時間內獲得更廣闊的市場空間。”接下來的一年多時間里，他管理的多只基金陸續開始加大對地產板塊的重倉投資。

  與陳小鷺相比，李永興對地產行業情有獨鐘的時間更早。自2018年初開始，他就大舉投資地產板塊，并持續了超過6年。在這段時間里，他只有在2021年上半年清空了地產股，其他時間都持有地產股。在眾多地產股中，他特別青睞招商蛇口和保利發展，連續十個季度持有重倉。

  截至今年第一季度，李永興管理的永贏雙利、永贏乾元三年定開、永贏惠添益等多只基金均在重點持有地產板塊。就以永贏惠添益為例，在一季度末時，該基金的主要重倉股包括招商蛇口、保利發展、金地集團、綠城中國等五只地產股，此外也持有顧家家居、歐派家居等家居股，而其前十大重倉股中有8只都與地產產業有關。

  然而，并非所有公募基金經理都選擇加大對地產行業的配置。根據東興證券的研究報告顯示，在2024年第一季度，公募基金重點持有的股票中，地產股的持有總價值為256.70億元，較上一季度下降了20.95%。這說明地產股的持有價值繼續下降，而基金對地產行業的配置仍然偏低，地產股持有比例與申萬房地產板塊流通市值比例的差距為-0.54%。

  尋找供應充足的優質房地產企業

  最近地產股一直走低，但隨著樓市新政和股價反彈，是否改變了一些基金經理的看法?最近，多位基金經理公開表示對樓市和地產板塊較為看好。

  對于房地產市場和房價走勢，西部利得基金的權益投資總監和基金經理何奇認為，當前的房地產市場調整可能已經進行到下半場，一線城市有望在未來一年首先迎來房價的轉折點。他表示，“春江水暖鴨先知”，樓市的風向標體現在一線城市，如果說房地產具有投資和消費的雙重屬性，那么一線城市的投資價值顯然更高。雖然不應期望過去30年地產股的增值投資現象再現，但也不容忽視未來30年地產股的價值投資機會。或許經歷當前的調整期之后，一線城市的房地產將展現出長期合理的價值回報，這個機會近在眼前。

  針對最近地產股罕見的反彈，興銀基金的研究主管和消費新趨勢基金經理喬華國認為，這種現象一方面反映了以往由政策推動的投資模式，另一方面也顯示了對地產問題逐步解決的期望。自2023年以來，房地產行業的政策重心逐漸從供給側(救助房企)轉向需求側(刺激居民購房)，甚至涉及政府購房以供保障房。盡管當前房價面臨壓力，居民購房需求尚未得到有效拉動，但現今的房地產政策已接近解決根本問題。

  在選擇投資對象時，喬華國認為未來的房地產行業將發展為少數頭部企業壟斷的階段。他的投資邏輯是在供應清除之后，尋找高質量企業的投資機會。因此，他看好一些房地產國有企業和一些運營實力出眾的民營企業，包括A股和港股，尤其更加偏愛港股。更多股票資訊，關注財經365！