每到歲末年初，五大行（仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、高力國際）都會發布上海樓市的全年盤點。今年這個盤點提前到了12月。
上周，戴德梁行發布的一份報告，猛料十足，它告訴我們，就在2017年，這個上海樓市調控很緊的年份，上海的房子已經成為國際硬通貨的一部分，不僅可以抗通脹，也一樣能抗美元的貶值。
同時，上海的中心商務區、上海的大企業、上海的富人區統統在往外搬，上海和周邊區域的融合趨勢越來越明顯。
在地產Y教授看來，這個報告暗含三個信號：一是上海的房價會日趨堅挺，剛需買房不用擔心價格下跌會帶來嚴重財產損失；二是上海城市交通擁堵將得到緩解，以后早上八點在南北高架開車不會堵成狗；三是年輕人可以放心買郊環，甚至昆山、太倉、嘉興、啟東，以后上班不會遠。
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被房地產看空言論“洗腦”的人們，很可能對教授的說法嗤之以鼻。上海的房子是國際硬通貨？開什么玩笑。不是說好的對人民幣升值，對美元貶值嗎？
教授所以說他們被“洗腦”，是因為他們壓根沒有仔細研究上海的房地產交易量，或者他們只關注到了住宅交易量。
如果，他們看了上海去年和今年商業地產的交易，尤其是商業地產大宗交易的數據，一定會閉上嘴。
原因很簡單，上海一年整棟交易的商業地產總金額已經連續兩年達到1000億元以上，今年達到了1200億，成交宗數超過120宗，已經超過了深圳、廣州乃至北京等任意一個國內一線城市，和東京、新加坡、香港等國際城市等量齊觀。而這些都是國際性金融城市，商業地產資產早已完成了全球資本化。
值得一提的是，上海千億規模的大宗商業地產交易，還是在平均租金回報持續下降的背景下進行的，數據顯示，上海商業地產平均租金回報率從2016年的5.04%跌至今年的4.4%。
要知道，上海房地產市場大宗交易的買家，沒有一個是小白。都是人才濟濟、經驗豐富，決策嚴謹，擁有廣泛投融資能力的機構投資者。他們為了收購一個物業，通常要做大量的數據測算和研究分析。
但是，縱然上海房地產市場的回報率已經逼近一年期的貸款利率，這些投資者仍然義無反顧地往很多專家眼里的“泡沫坑”里掉，這本身就說明了上海房價的堅挺度。
而且據戴德梁行方面說，這些整棟交易的案例沒有一個項目是大幅打折成交的，基本都是在原始報價的基礎上，僅僅進行了小幅度的價格折讓。只有松江一個商業項目因為司法拍賣，較原始報價有85折的折讓。但這樣的折讓幅度依然很小，遠低于很多人七折抄底的預期。
在資金大量流入上海商業地產市場的背景下，上海房價正在由泡沫變成越來越堅硬的固體。
02
在資金大規模流入上海房地產市場的同時，上海的傳統地段格局也在2017年發生了巨大的變遷。
原來，上海的主要CBD是六個——陸家嘴、人民廣場、南京西路、淮海中路、徐家匯。盡管，大虹橋在過去兩年崛起，但也只是增加了一個新的CBD。
但根據戴德梁行的報告，浦東張江、虹口、閔行、楊浦等新興的CBD正在崛起，而且廣受企業歡迎。
戴德梁行列舉的案例，3M、捷豹路虎、飛利浦、萬達網絡、豬八戒網、bilibili這些制造業、科技類公司統統遷往了內環外的新興商務區，甚至連MIZHUO也從陸家嘴搬去了大虹橋。
與之相對應的是，核心CBD均出現空置率的上升，但新興CBD的空置率卻出現了下降。
上海2016年制訂的“2040城市規劃”，是導致這一現象的一個重要原因。規劃提出“職住平衡”的概念，在居住區周邊大量設置產業中心，讓居民可以在生活地附近更容易找到工作，而不用乘一兩個小時的地鐵，跑到市中心去上班。
參與這一規劃的一位臺灣從業者說，這樣做一方面可以減輕企業經營負擔，提升吸引優秀人才的能力；另一方面，則有利于減輕城市交通擁堵、城市公共資源利用率不足的問題。
大企業的外遷，讓上海的上述規劃推進更為順利。
而隨著企業的外遷，上海傳統意義上的地段也在洗牌。
內環內、濱江沿線，作為上海傳統頂級豪宅區的地位可能將不保。
戴德梁行的報告說，今年成交的豪宅，套均總價最高的，不是在內環或者內中環，而是在中外環間，套均成交總價達到7000萬元；第二貴的是郊外環，套均總價是6000萬元。而傳統內環內的套均成交總價只有3000萬元，內中環間的套均總價甚至不足3000萬元。
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大企業和富人區的外遷，對上班族來說，也會獲益匪淺。
由于住宅價格的持續攀升，上海首套置業的剛需購房者，已經需要在郊環甚至環上海的昆山、太倉、嘉善等地買房了。
但過長的上下班通勤距離，讓他們不得不放棄在這些板塊買房的可能。
“下班已經6點，坐兩個小時公交家地鐵，晚上8點才能回家，吃完晚飯都9點了，馬上就得睡覺，第二天6天就得出門，這樣的日子怎么過？”
這是很多上班族在面對郊區樓盤時常常會發出的感慨。
但在企業和富人區外遷后，通勤時間不再是困擾上班族的問題。
因為，連公司和老板都已經搬到了外環附近，自己在郊區附近買房，就不算太遠了。而且因為企業位于外環附近，完全可以不用上市區牌照，用郊區牌照開到公司附近的停車場，然后步行就能上班。
生活質量提高了，生活成本卻下降了。
這可能是2017年的上海樓市給工薪階層帶來的最好消息。