1
大會(huì)之后，小會(huì)不斷。
促消費(fèi)20條、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)28條……各種政策紛紛出臺(tái)，多到你走在路上就有可能被文件砸到。
8月第一天，央行也開(kāi)了下半年工作會(huì)議。
綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕；
保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩(wěn)定；
統(tǒng)籌協(xié)調(diào)金融支持地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作；
進(jìn)一步便利境外投資者增持人民幣資產(chǎn)，有序推進(jìn)人民幣國(guó)際化。
每一項(xiàng)都是大事。
而其中最重要的，還是對(duì)房地產(chǎn)的政策支持：
支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。
因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
可以肯定的是，下半年的首付比例和房貸利率還會(huì)下調(diào)。
目前大多數(shù)城市的首套首付比例，都是30%，少數(shù)二三線城市最低20%。
下半年，更多的二三線城市或許會(huì)把首套首付比例降到20%，二套首付比例降到30%-40%。
但一線城市的下調(diào)幅度不會(huì)太大，二套首付比例在滿足一定要求的前提下，或許能降到50%。
刺激需求側(cè)的政策潮，還在繼續(xù)。
而人們最為關(guān)注的，依舊是存量房貸利率的下調(diào)。
7月中旬，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾就已經(jīng)表態(tài)：
支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
而到了這次會(huì)議，用詞和態(tài)度都有了轉(zhuǎn)變：
指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
你可以細(xì)品其中的微妙之處。
央媽的態(tài)度很明確： 存量房貸利率下調(diào)這件事，下半年必須辦了！
市場(chǎng)呼吁三年之久的舉措，終于落了地。
2
2016年，房?jī)r(jià)暴漲之后，嚴(yán)控周期再次開(kāi)啟。房貸利率也不斷上行。
盡管從2019年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)了7次，但存量房貸利率的平均水平依舊在4.7%的高位。 大量城市的個(gè)人房貸利率都在5%以上，甚至超過(guò)6%。
而2023年上半年，全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低了107BP。
今年以來(lái)超過(guò)40個(gè)城市更是把首套房貸利率下限降到了4%以下，幾乎是歷史最低水平了。
如果以一套100萬(wàn)總值的房子，首付30%、商貸30年，等額本息還款方式計(jì)算：
5%利率，每月房貸3758元；
4%利率，每月房貸3342元。
每個(gè)月就能節(jié)省400元，需要支付的利息總額就少了15萬(wàn)元。
面對(duì)這種差額，那些利率高位站崗的買(mǎi)房人，誰(shuí)看了都會(huì)心口一緊。
加上口罩突襲對(duì)收入的影響，銀行理財(cái)?shù)绕渌顿Y渠道收益率下行，提前還貸就成了多數(shù)人的選擇。
研究機(jī)構(gòu)測(cè)算，2022年的提前還貸規(guī)模超過(guò)3萬(wàn)億，預(yù)計(jì)今年的提前還貸規(guī)模會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億。
一場(chǎng)居民自發(fā)的去杠桿、修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的浪潮，早就上演。
存量房貸利率的下調(diào)，對(duì)這部分人群來(lái)講，是遲來(lái)的利好。
省下不少利息和月供，提前還貸規(guī)模也會(huì)相應(yīng)下降，人們手上也會(huì)有更多現(xiàn)金用來(lái)消費(fèi)，也有助于消費(fèi)的起色。
一舉兩得，何樂(lè)而不為。
3
唯一的壓力，給到了銀行。
之前央行的表態(tài)中，給出了兩種方式：
1）商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定；
2）新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。
第一種方式就是直接降，把原來(lái)的合同作廢再簽新合同，銀行的主動(dòng)意愿有多高？
第二種方式是間接降，新貸款置換舊貸款，操作起來(lái)更麻煩，時(shí)間周期也更長(zhǎng)。
目前各個(gè)銀行也還在商討，都還沒(méi)有成形的方案落地。
當(dāng)然，也不乏試水者。
前些天就有傳言， 興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。
如有客戶預(yù)約提前還款，銀行可向客戶提供最高1年期70BP（基點(diǎn)）利率優(yōu)惠券，并疊加提供一款專(zhuān)屬理財(cái)產(chǎn)品，通過(guò)該方案挽留提前還貸的客戶。
或者，1年期的利率優(yōu)惠券只針對(duì)存量房貸按揭客戶的，第一年優(yōu)惠，后面繼續(xù)執(zhí)行原利率。
盡管這種方式只在部分支行試點(diǎn)，但發(fā)放利率優(yōu)惠券的方式，之后也可能推廣開(kāi)來(lái)。
一個(gè)根本問(wèn)題是，從貸款高利率直接降低，這中間的成本怎么彌補(bǔ)？
2022年，有40家上市銀行的個(gè)人房貸余額超過(guò)100億元。
其中，四大國(guó)有行更是碾壓級(jí)別的存在，建設(shè)銀行、工商銀行都超過(guò)了6萬(wàn)億，農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行都在5萬(wàn)億上下。
郵儲(chǔ)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人房貸占比，超過(guò)了25%。城商行、農(nóng)商行的占比，大都在20%以下。
因此，存量房貸利率的下調(diào)，對(duì)大行的影響更為明顯。
銀行為了彌補(bǔ)損失，勢(shì)必會(huì)增加很多限制條件，比如貸款到期前不能提前還貸，比如再下調(diào)存款利率。
能不能顧全大局讓出部分利益，就成為觀察存量利率降低效果的關(guān)鍵。
到了考驗(yàn)銀行的時(shí)候了。
現(xiàn)在高層對(duì)房地產(chǎn)的托舉態(tài)度十分明確，因?yàn)橹霸诙鄠€(gè)場(chǎng)合中也再次重申了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的倒塌更可能引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。于是，四大一線城市齊齊表態(tài)，準(zhǔn)備下一步動(dòng)作。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！