最近，一些一線和新一線城市開始放松房地產(chǎn)限購政策，市場情緒因強(qiáng)烈的政策預(yù)期而出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。港股和A股市場的房地產(chǎn)板塊大幅反彈，許多個(gè)股的股價(jià)自從四月中下旬以來已經(jīng)翻倍。機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為，由于博弈情緒的影響，房地產(chǎn)板塊的股價(jià)波動(dòng)比實(shí)際基本面的影響更為顯著。隨著政策指向新一輪的“去庫存”，行業(yè)政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，這有利于加速房地產(chǎn)庫存的消化，但這一變化傳導(dǎo)到投資端仍需要時(shí)間。然而，在過去幾個(gè)周期中，股市的反應(yīng)往往領(lǐng)先于基本面。一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)和物業(yè)公司，特別是那些具有優(yōu)勢集中、估值極低和商業(yè)模式穩(wěn)定的公司，已經(jīng)開始呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)。

  房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)勁領(lǐng)先

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月16日收盤時(shí)，同花順房地產(chǎn)服務(wù)板塊漲幅超過8%，建筑裝飾和建筑材料板塊漲幅超過2%。在基金方面，港股通金融ETF漲幅為4.82%，而多只房地產(chǎn)、銀行和建材相關(guān)ETF的漲幅均超過3%。在個(gè)股方面，港股地產(chǎn)股漲幅尤為顯著，其中粵港灣控股盤中股價(jià)一度上漲超過300%。

  從4月中下旬開始，房地產(chǎn)板塊展開強(qiáng)勁的反彈，多只金融和房地產(chǎn)交易基金上漲幅度超過20%。香港股市的房地產(chǎn)股的反彈程度尤其顯著，從4月22日到5月15日，世茂集團(tuán)漲幅超過200%，中國奧園、華南城、時(shí)代中國控股、佳兆業(yè)集團(tuán)等股票上漲幅度均超過100%。

  在消息方面，5月16日，大理白族自治州人民政府發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》。文件提出要加快建設(shè)以保障性租賃住房為主的城鎮(zhèn)住房保障系統(tǒng)，并鼓勵(lì)收購現(xiàn)有房產(chǎn)用于保障性租賃住房或人才住房。此前，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)出通知，計(jì)劃在該區(qū)范圍內(nèi)收購一批商業(yè)住房以轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

  針對(duì)最近房地產(chǎn)板塊的強(qiáng)勢反彈，灃京資本認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊下滑時(shí)間長、程度大、機(jī)構(gòu)持股少，再加上外部環(huán)境呈現(xiàn)積極改善信號(hào)，因此股價(jià)出現(xiàn)了某種程度的博弈性上漲。總體來看，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的早期階段，可以關(guān)注以可選擇性消費(fèi)(房地產(chǎn)、汽車、家電)和外需為代表的終端需求。

  市場情緒快速傳遞

  市場的反應(yīng)受到政策方面的積極推動(dòng)。最近，房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策持續(xù)向好，包括需求端一線和新一線城市紛紛放寬限購政策，全國多地推出存量住房“以舊換新”政策，供給端中央也在城市更新和宅基地供應(yīng)方面出臺(tái)政策，這些都向市場釋放積極信號(hào)，市場情緒得到快速傳播。

  最近，地產(chǎn)政策出現(xiàn)了“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”這一新說法，意味著新一輪“去庫存”政策的轉(zhuǎn)變。煜德投資告訴記者，除了個(gè)股的安全邊際之外，整個(gè)行業(yè)經(jīng)歷了洗牌和出清。如果今年地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定下來，一些優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是國企和央企的股票可能會(huì)比整個(gè)行業(yè)更早見底。

  丹羿投資還指出，管理層已經(jīng)明確了“消化存量住宅”的決策方向。如果房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定，情緒修復(fù)將更加顯著，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的市場都將起到推動(dòng)作用。目前仍然處于政策制定博弈階段，需要持續(xù)關(guān)注后續(xù)政策的制定和實(shí)際的效果。

  優(yōu)質(zhì)公司的投資機(jī)會(huì)可能出現(xiàn)

  隨著一系列重要政策相繼公布，有機(jī)構(gòu)發(fā)出了“這次房地產(chǎn)市場不同尋常”的感慨。丹翼投資認(rèn)為，最近政策頻繁出臺(tái)，包括放寬限購政策和推動(dòng)以舊換新，有助于促進(jìn)需求端，幫助消化庫存，樂觀預(yù)測今年核心城市房價(jià)可能會(huì)穩(wěn)定下來。

  盡管有些觀點(diǎn)認(rèn)為，目前地產(chǎn)股談及安全邊際還為時(shí)過早，但考慮到以往地產(chǎn)周期中政策行情往往領(lǐng)先于基本面，不少機(jī)構(gòu)投資者表示，一些具備優(yōu)勢集中、極度低估、商業(yè)模式穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和物業(yè)公司已經(jīng)出現(xiàn)機(jī)會(huì)。

  在個(gè)股選擇過程中，煜德投資認(rèn)為，A股和港股市場中有數(shù)百家房地產(chǎn)公司上市，因此篩選出優(yōu)質(zhì)公司至關(guān)重要。重點(diǎn)是選擇資產(chǎn)負(fù)債和信用狀況良好的地產(chǎn)公司，需要關(guān)注其品質(zhì)管理和操盤能力等方面。持續(xù)關(guān)注那些集中資源、估值合理甚至被低估的地產(chǎn)公司，特別是央企和國企。此外，過去兩年整體篩選嚴(yán)格的港股市場在全球中性性價(jià)比極高，持有穩(wěn)定商業(yè)模式的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)和物業(yè)公司，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和海外流動(dòng)性改善的大環(huán)境下，更有機(jī)會(huì)創(chuàng)造超額收益。

  灃京資本進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)行業(yè)的核心風(fēng)險(xiǎn)在于企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流的順暢性。一些企業(yè)在逆市中保持強(qiáng)勁的銷售表現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)健康，一旦市場企穩(wěn)并恢復(fù)，就會(huì)形成積極的循環(huán)。隨著房地產(chǎn)市場供需格局和商業(yè)模式的變化，地產(chǎn)股票投資會(huì)變得更加復(fù)雜。從資產(chǎn)價(jià)值和安全性角度來看，國有企業(yè)或經(jīng)營穩(wěn)健的地產(chǎn)公司呈現(xiàn)一定的安全邊際。同時(shí)，地產(chǎn)公司投資的思考角度可能會(huì)有所改變，那些真正經(jīng)營穩(wěn)健、品質(zhì)高、品牌強(qiáng)的公司有望重新被重視，但更多公司可能無法恢復(fù)到之前的經(jīng)營績效和估值水平。需要關(guān)注的是，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外，物業(yè)管理、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、代建公司等其他商業(yè)模式的投資機(jī)會(huì)也將有所分化。更多股票資訊，關(guān)注財(cái)經(jīng)365！