5月27日晚間，上?！皽艞l”橫空出世，成為一線城市樓市新政“先行者”。

  17日一攬子房地產新政出臺后，已有不少二線及三四線城市跟進落地，但一線城市僅在公積金住房貸款方面跟進，商業貸款政策會否進一步松動備受關注。從上海新政來看，在進一步優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求等維度的同時，對住房信貸政策的優化力度超出市場預期，包括調降首付比例10～15個百分點、下調房貸利率下限60～70BP，調整后首套房貸利率最低由4.1%降至3.5%。

  此前不少受訪人士表示，一線城市樓市政策是否會進一步松綁、以何種幅度松綁主要還是取決于市場表現，態度謹慎的考慮因素可能包括存量與增量落差等。此次上海突破前期的“漸進式”放松節奏，切實刺激購房需求的同時，也讓市場對一線城市政策調整的預期大幅升溫。

  上海先動了

  27日晚間，上海發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。

  具體來看，在優化住房限購政策方面，主要包括七個方面：一是非本市戶籍購房社保年限由5年調整為3年;二是非本市戶籍單身人士可購買外環內二手房;三是人才購房由3年改為2年，范圍由產業片區擴大為行政區;四是取消離婚三年合并計算限購套數的政策;五是取消贈與5年內計入贈與人住房套數的政策;六是支持企業購買小戶型二手房;七是多子女家庭可額外增加一套購買名額。

  在優化信貸政策方面，新政主要通過降低商貸利率、降低首付比例以及提高公積金貸款門檻等為購房者減負：一是商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%將為35%，重點六區為30%;二是商貸利率首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%降為3.9%，重點六區為3.7%;三是公積金貸款額度由首套120萬元調整為160萬元(多子女家庭再上浮20%)，二套貸款額度由100萬元調整為130萬元。

  由此來看，此次調整后，上海作為一線城市的商貸首付執行比例已經與全國水平貼近。而房貸利率方面，首套房下調幅度高達60BP，即由LPR(貸款市場報價利率)-10BP調整為LPR-45BP，加上今年LPR降息25BP，二套房貸利率下調幅度也在60～70BP。公積金貸款方面，除了此次額度提升，此前上海已經跟進“5·17新政”將公積金貸款利率下調。

  中指研究院上海高級分析師陳炬蘭對第一財經表示，與此前的“漸進式”放松政策不同，本次上海政策調整針對性更強、力度更大、涉及范圍更廣，通過降成本、降門檻、調整供應及刺激需求等方式，對信貸、限購、土地供給等方面進行調整。

  數據顯示，2024年1～4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面積為193.92萬m2，同比降幅仍較大，4月以來上海市場熱度下降，本次政策出臺將一定程度上刺激購房需求，有利于更好引導市場預期，增強市場信心，促進上海房地產市場平穩健康發展。

  一線城市調整預期升溫

  作為重要的樓市風向標，北上廣深的政策調整具有更強的信號意義。尤其在“5·17新政”后，市場對一線城市房貸利率加點、首付比例調整的預期和討論增加。近期廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，對部分城市的差別化住房信貸政策作出調整，但調整范圍是除廣州、深圳外的19個城市。

  此次上海先行，給市場帶來更高預期。從房貸政策來看，盡管房貸利率整體已經處于歷史低位，但相比之下，一線城市的商貸利率仍高出全國水平，這一差距隨著近期新一輪政策落地將變得更加懸殊。據了解，截至今年4月末，全國343個城市中已經有67個取消了首套房貸利率下限。而據華泰證券的數據，目前僅一線城市首套房貸利率高于3.75%，僅8城二套房貸利率高于4.15%。

  從“5·17新政”內容來看，主要從首付比例、全國層面利率政策下限、公積金貸款利率三方面為購房者減負。中指研究院市場研究總監陳文靜此前表示，上述幾條政策一線城市同樣存在下調空間和預期，以進一步降低購房者置業門檻。不過，也有機構人士對記者表示，一線城市未來走向仍取決于市場表現和情緒，考慮到存量與增量差異等因素，整體可能還是維持偏謹慎態度。具體到數據層面，關鍵是看前期政策助推的小高峰會否持續。

  以北京為例，今年以來，北京在政策方面進行多維度小幅松綁，涉及通州區限購、離婚限購、五環外限購等。多位中介人士表示，今年以來的交易回暖節奏與政策出臺密切相關。

  第一財經記者近日在北京市場走訪過程中了解到，近一個月以來，北京樓市已經有了明顯回暖跡象，最近一周最為明顯，有中介介紹時提到了“月成交量環比翻倍”“上周末成交量久違達到2000套左右”等情況。另據部分中介人士介紹，相比去年三季度末、四季度初，部分區域的房價已經平均跌了20%左右，尤其學區房降幅最為明顯，但今年一季度開始下行趨勢有所緩解，買方議價空間收窄。

  但也有北京中介人士對記者表示，當前市場成交呈現兩個極端，以剛剛迎來政策松綁的通州區為例，成交的客戶群體一方面是預算在300萬元以下的年輕剛需群體，另一方面是預算在500萬元以上的改善型群體，中間群體的成交很少。有90后剛需購房者對記者提及，首付比例是其主要擔憂;另有居民表示，不論從買還是賣的角度，房價是否到位才是其最關心的因素。

  在此背景下，有市場人士分析，上海新政內容豐富且安居導向明顯，提振市場信心和需求的效果可期。國家統計局數據顯示，截至4月，北上廣深四大一線城市中，僅上海新建商品住宅價格維持在同比和環比正增長，其余三大城市降幅有擴大趨勢。二手房方面，四大一線城市房價同、環比仍處于負增長，且除深圳外降幅仍在走闊趨勢中。更多股票資訊，關注財經365！